Droit de l’immobilier : Ventes de résidences principales ou marchand de biens ?
Pour l’administration fiscale vendre 9 résidences principales en douze ans relève de l’activité de marchand de biens relevant du régime de la TVA et entraînant le paiement de l’impôt sur les bénéfices.
Pour le Conseil d’Etat encore faut-il que l’administration démontre un abus de droit ou l’absence d’affectation de l’immeuble à la résidence principale au moment de la vente.
« 5. La seule circonstance qu’un contribuable procède à des acquisitions et cessions successives d’immeubles qu’il affecte à sa résidence principale, sans que l’administration fiscale n’établisse ni qu’il ne les aurait pas occupés à ce titre ni que ces opérations procédaient d’un abus de droit, ne saurait, compte tenu de l’exonération des plus-values de cession de résidence principale prévue par l’article 150-U du code général des impôts, caractériser une activité de marchand de biens.
6. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu’au titre des années en litige, M. et Mme B… ont cédé plusieurs maisons d’habitation qu’ils avaient construites sur des terrains acquis antérieurement. Ils ont placé ces cessions sous le régime d’exonération prévu par l’article 150-U du code général des impôts en faveur des résidences principales ainsi qu’en franchise de taxe sur la valeur ajoutée au motif qu’elles ne relevaient pas des opérations mentionnées à l’article 256 A du même code. La cour a jugé, d’une part, que les intéressés résultait du nombre d’opérations réalisées sur la période, du court délai qui séparait l’achèvement des travaux de construction des maisons de leur vente, et de la circonstance qu’avant même d’avoir réalisé les ventes, les contribuables avaient déjà acquis de nouveaux terrains, que ces opérations immobilières avaient procédé d’une intention spéculative et, d’autre part, qu’ils n’apportaient aucun élément de nature à établir que ces habitations étaient, à la date de cession, leur résidence principale. En statuant ainsi, alors que l’administration fiscale n’avait ni remis en cause l’affectation à la résidence principale de certains des immeubles cédés ni invoqué l’abus de droit, la cour a commis une erreur de droit. » (Conseil d’État, 9ème chambre, 14/06/2023, N°461960)
Jérôme MAUDET
Avocat associé
Vie du cabinet : Le cabinet participera au Salon Terres et Maires de Rennes les 6 et 7 juillet
Céline CAMUS, Jérôme Maudet, Gaëlle PAULIC et Louis-Marie Le Rouzic seront présents les 6 et 7 juillet sur le Salon Terres et Maires aux côtés de NEPSIO CONSEIL.
N’hésitez pas à vous inscrire gratuitement et à venir nous rencontrer :
Collectivités : Le maire peut s’opposer au raccordement d’une construction irrégulièrement édifiée
Par un arrêt du 6 avril 2023, la cour administrative d’appel de Marseille est venue rappeler les conditions dans lesquelles un Maire peut refuser le raccordement définitif au réseau d’eaux usées d’un bâtiment édifié irrégulièrement sur le fondement de l’article L.111-2 du Code de l’urbanisme.
« 5. D’une part, aux termes de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme : » Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4 ou L. 510-1, ne peuvent, nonobstant toutes clauses contractuelles contraires, être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu de ces dispositions « .
6. Ces dispositions, qui présentent le caractère de mesures de police de l’urbanisme, destinées à assurer le respect des règles d’utilisation du sol, permettent à l’autorité administrative chargée de la délivrance des permis de construire de refuser le raccordement définitif aux réseaux d’eau, lesquels incluent les réseau d’assainissement en tant que réseau d’eaux usées, d’un bâtiment irrégulièrement édifié. » (CAA Marseille, 6 avril 2023, N° 20MA00172)
Cet arrêt s’inscrit dans le cadre d’une jurisprudence abondante qui reconnaît au maire le droit de refuser le raccordement définitif aux réseaux publics (d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone) des bâtiments dont la construction ou la transformation n’a pas été régulièrement édifiée.
L. 111-12 du Code de l’urbanisme dispose en effet que :
« Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4 ou L. 510-1, ne peuvent, nonobstant toutes clauses contractuelles contraires, être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu de ces dispositions. »
Voir notamment en ce sens :
« 4. D’une part, M. B…ne conteste pas que l’habitation légère dont il a sollicité le raccordement au réseau d’électricité a été édifiée sans autorisation d’urbanisme. Il n’allègue, par ailleurs, pas que cette installation était, à la date à laquelle elle a été réalisée, dispensée de toute formalité. D’autre part, la circonstance que l’habitation considérée soit un » mobil-home » ne permet pas, pour autant, de la regarder comme une habitation légère de loisirs, au sens de la législation d’urbanisme, une telle habitation étant destinée à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs et non à l’habitat permanent. Par suite, M. B…ne saurait utilement, pour soutenir que l’installation de son habitation a été régularisée, se prévaloir de la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux ainsi que de l’article L. 443-1 du code de l’urbanisme, relatif aux créations de terrains de camping et de parcs résidentiels de loisirs. Dans ces conditions, le maire de la commune de Pornichet a légalement pu, sur le fondement de l’article L. 111-6 du code de l’urbanisme, s’opposer au raccordement définitif du bâtiment litigieux au réseau d’électricité. » (CAA de Nantes, 19 juillet 2019, n° 19NT00589)
Ou encore :
« 5. La décision par laquelle le maire refuse, sur le fondement de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme, un raccordement d’une construction à usage d’habitation irrégulièrement implantée aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone a le caractère d’une ingérence d’une autorité publique dans le droit au respect de la vie privée et familiale garanti par les stipulations précitées de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Si une telle ingérence peut être justifiée par le but légitime que constitue le respect des règles d’urbanisme et de sécurité ainsi que la protection de l’environnement, il appartient, dans chaque cas, à l’administration de s’assurer et au juge de vérifier que l’ingérence qui découle d’un refus de raccordement est, compte tenu de l’ensemble des données de l’espèce, proportionnée au but légitime poursuivi. » (CAA BORDEAUX, 22 octobre 2020, n°18BX04531)
La Cour administrative d’appel de Versailles est d’ailleurs allée au-delà en considérant que la demande de pose d’un nouveau compteur au sein d’un immeuble déjà raccordé doit être assimilée à une demande de raccordement.
« 6. En premier lieu, les requérants soutiennent que le local n° 109 était déjà raccordé à l’électricité au moment où ils ont effectué leur demande de pose d’un compteur individuel supplémentaire et que la commune ne pouvait, dès lors, se fonder sur les dispositions de l’article L. 111-6 du code de l’urbanisme pour leur opposer un refus de raccordement ayant de surcroît eu pour effet de leur couper l’électricité dans ce local. Toutefois, la pose d’un compteur individuel d’électricité, spécifique à un local inclus dans un ensemble de lots bénéficiant déjà d’un seul point de raccordement à l’électricité, doit être regardée comme un nouveau raccordement au sens de l’article L. 111-6 du code de l’urbanisme, différent de celui relatif à cet ensemble de lots comprenant le local en cause. (Cour administrative d’appel, Versailles, 6e chambre, 7 Mars 2019 – n° 16VE02525).
Encore faut-il que la construction soit effectivement régulière et que la décision soit suffisamment motivée rappelle la Cour administrative de Marseille :
« 14. En premier lieu, d’une part, contrairement à ce que soutient la commune de Cadolive, la construction à raccorder de Mme D… et M. A… B…, dont il n’est pas contesté qu’elle a été autorisée par un permis de construire délivré en 2007, ne peut être regardée comme irrégulière du seul fait qu’une division parcellaire serait intervenue depuis. D’autre part, la commune n’apporte aucune précision pour étayer l’affirmation selon laquelle cette construction ne serait pas conforme au permis de construire. La commune ne pouvait, par suite, opposer les dispositions de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme pour s’opposer au raccordement.
15. En second lieu, la commune n’explicite pas le fondement juridique des autres motifs opposés au raccordement de la propriété de Mme D… et M. A… B… au réseau d’assainissement de la commune que ces derniers contestent dans leur requête introductive d’instance.
16. Ainsi, aucun des motifs invoqués par la commune de Cadolive dans l’arrêté en litige au regard des éléments produits devant la Cour et le tribunal administratif, n’est de nature à justifier l’opposition au raccordement du bâtiment en cause au réseau d’assainissement. » (CAA Marseille, 6 avril 2023, N° 20MA00172)
Jérôme MAUDET
Avocat
Droit des collectivités : conditions d’engagement de la responsabilité sans faute de l’Etat à raison des dégradations à la suite de manifestations
Objet : les conditions d’engagement de la responsabilité sans faute de l’Etat à raison des dégradations à la suite de manifestations
La loi du 7 janvier 1983 (loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 – loi Deferre ; JO 9 janvier 1983) relative à la répartition des compétences entre les communes, les départements, les régions et l’Etat, a transféré la responsabilité sans faute à l’Etat ainsi que son contentieux qui relève à présent à la juridiction administrative.
L’article 92 de cette même loi a été codifié à l’article L. 2216-3 du Code général des collectivités territoriales qui prévoit que :
« L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. »
Autrefois, la responsabilité du fait des attroupements et des rassemblements incombait aux communes. Cette responsabilité était prévue à l’article L133-1 du Code des communes qui prévoyait que les communes étaient :
« Civilement responsables des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis à force ouverte ou par violence, sur leur territoire, par les attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit envers les personnes, soit contre les propriétés publiques ou privées. »
Le juge compétent était le juge judiciaire.
C’est l’article 27 de la loi n°86-29 du 9 janvier 1986 portant diverses dispositions relatives aux collectivités locales qui a abrogé l’article L133-1 du Code des communes et a ainsi transféré la responsabilité du fait des attroupements et rassemblements à l’Etat.
La compétence juridictionnelle a été transférée au juge administratif. De ce fait, cette compétence empêche le juge pénal de connaître l’action civile contre l’Etat même s’il est saisi au fond d’une plainte pour crime ou délit (Tribunal des conflits, 21 mai 2001, n° 225, Préfet de la Réunion).
Il s’agit d’un régime d’un régime de responsabilité sans faute.
Les trois conditions cumulatives pour engager la responsabilité sans faute de l’Etat
Tout d’abord, pour que la responsabilité sans faute de l’Etat soit engagée il faut que les dommages dont la réparation est réclamée soient imputables à un attroupement ou un rassemblement.
Ensuite, il faut que les faits dommageables soient des actes de violence constitutifs de crimes ou de délits.
Enfin, il faut que les dommages soient en lien de manière directe et certaine avec le comportement des manifestants.
- Sur la définition de l’attroupement et du rassemblement
La jurisprudence du Tribunal des conflits ainsi que celle du Conseil d’Etat a établi une liste non-exhaustive sur ce que représentent les notions « d’attroupement » et de « rassemblement ».
En effet, des individus agissant isolément, des groupes spécialisés dans l’action violente ou constitués pour satisfaire une volonté de représailles ou de vengeance ne caractérisent pas les notions « d’attroupement » ou de « rassemblement ».
A titre d’exemple, le Conseil d’Etat a considéré que l’interception d’un camion transportant de la viande pas un groupe d’une soixantaine de personnes cumulé au déversement de carburant sur le contenu du camion et « eu égard au caractère prémédité de ces actions », ne pouvait être regardé comme caractérisant un « attroupement » (Conseil d’Etat, 26 mars 2004, Société BV Exportslachterii, Apeldoorn ESA, n°248623).
De la même façon, lorsque les agissements ont été prémédités « dans le cadre d’une action concertée et avec le concours de plusieurs personnes » (Tribunal des conflits, 15 janvier 1990, Chamboulive et autre c/ Commune de Vallecalle, n°02607), alors la responsabilité sans faute de l’Etat ne peut pas être engagée car ces agissements n’ont pour objectif que de détruire ou d’agir par vengeance.
Par ailleurs, un ensemble d’individus, non-identifiés, disposant d’une identité propre agissant de manière préméditée type « opération de commando » ne peut pas non plus être regardé comme un attroupement.
La Cour administrative d’appel de Nancy rappelle que :
« Considérant qu’il résulte de l’instruction que si les détériorations volontaires, qui ont un lien étroit avec le mouvement de grève, n’ont pas été commises par l’ensemble des mineurs réunis sur le port de Richemont, il ne résulte pas des pièces du dossier que leurs auteurs, qui n’ont pas formellement été identifiés, aient agi, soit de manière tout à fait isolée et exclusivement en leur nom personnel, soit en se fondant dans une organisation ou un groupe disposant d’une identité propre, ou encore parallèlement au rassemblement dans le cadre d’une action concertée, rapide et préméditée assimilable à une opération de commando ; que ces actes délictuels doivent être regardés, contrairement à ce que soutient le ministre, comme ayant été commis par un attroupement ou rassemblement au sens des dispositions précitées de la loi du 7 janvier 1983. » (Cour administrative d’appel de Nancy, 15 mai 1997, n°1997-044649).
Il est admis que les dommages causés par l’action des manifestants ou des grévistes doivent être imputables à un attroupement ou un rassemblement « précisément identifié » (Avis Conseil d’Etat, 20 février 1998, Sté d’études et de construction de sièges pour l’automobile, n°189285) même lorsqu’elles dégénèrent en violences urbaines (Conseil d’Etat, Sect. 2000, Assurances générales de France, n°188974).
A titre d’exemple, l’occupation d’une usine par des grévistes ayant « brûlé dans la cour de l’usine des stocks de produits chimiques appartenant à l’entreprise » et se livrant à cette occasion à des actes de violence constitue un attroupement ou un rassemblement engageant, même sans faute, la responsabilité de l’Etat (CAA Douai, 26 février 2002, n°99DA00631, Sté AIG Europe).
Toutefois, il est nécessaire d’émettre quelques interrogations sur le manque de définition voire de contradiction qu’il peut y avoir avec ces notions. Il y a un exemple assez significatif qui démontre que la définition nécessite des précisions.
En 2005, des émeutes dans les banlieues françaises ont éclaté de telle sorte que la Fédération française des sociétés d’assurance a estimé les dégradations à plusieurs millions d’euros. A la suite de ces évènements, une vingtaine de collectivités locales de Seine-Saint-Denis ont engagé une action aux fins de faire reconnaître la responsabilité sans faute de l’Etat.
Or, elles ont été déboutées et ont dû assumer les conséquences financières des violences urbaines. Ce manque de définition fait peser un lourd risque juridique pour les collectivités locales.
En effet, le Conseil d’Etat a considéré que :
« La cour n’a pas dénaturé les faits qui lui étaient soumis en relevant que les agissements à l’origine des dommages en cause avaient été commis selon des méthodes révélant leur caractère prémédité et organisé et qu’il n’était pas établi qu’ils aient été en relation avec un attroupement ou un rassemblement identifié au sens de l’article L. 2216-3 du code général des collectivités territoriales. » (Conseil d’Etat, 11 juillet 2011, n°331669).
Le rassemblement de plusieurs personnes ne peut pas, à lui seul, engager la responsabilité sans faute de l’Etat car ça n’entre pas dans le champ de la définition de « l’attroupement ».
En 2018, le Conseil d’Etat a fait évoluer sa jurisprudence en considérant que « les manifestations d’agriculteurs présentaient un caractère organisé et prémédité » mais « à l’occasion de manifestations sur la voie publique, organisées à l’appel de plusieurs organisations syndicales pour protester contre les difficultés économiques du monde agricole et contre diverses mesures gouvernementales et auxquelles avaient participé plusieurs centaines d’agriculteurs, et non par un groupe qui se serait constitué et organisé à seule fin de commettre des délits » (Conseil d’Etat, 3 octobre 2018, Commune de Saint-Lô, n°416352).
Par conséquent, à l’appui de cette jurisprudence, même s’il apparaît que les mouvements de manifestation étaient organisés et prémédités, la responsabilité sans faute de l’Etat ne peut plus être écartée sur ce motif. Le juge administratif apprécie le lien qu’il peut y avoir entre la manifestation et les auteurs de dégradations. Il va considérer que le lien est rompu lorsque les auteurs ne se sont organisés que pour commettre ces délits.
Autrement dit, même si les manifestants sont organisés et ont prémédité leurs actions et qu’ils commettent des délits, il faut que l’ensemble de leurs actions -bien qu’elles soient illégales- soient en lien avec la manifestation afin de mettre en cause la responsabilité sans faute de l’Etat.
C’est alors dans ces conditions que l’article L.2216-3 du Code général des collectivités territoriales trouve à s’appliquer.
- Sur les actes de violences constitutifs de crimes et de délits
Les actes de violences doivent être constitutifs de crimes et de délits.
Par un arrêt du 19 mai 2000, le Conseil d’Etat a considéré que :
« Des lycéens au nombre de 1 500 à 2 000 environ se sont rassemblés devant le lycée Henri IV à Béziers et que, au moment où certains d’entre eux tentaient de pénétrer dans le lycée à la suite d’un professeur, la porte a été refermée, les lycéens étant repoussés contre une balustrade qui s’est effondrée, blessant notamment le fils mineur de M. X… ; que la cour, qui, en décrivant avec précision les circonstances de l’accident et notamment le comportement des manifestants, avant d’écarter la responsabilité de l’Etat, a implicitement, mais nécessairement estimé que ce comportement ne constituait pas un délit, a suffisamment motivé son arrêt » (Conseil d’État, 19 mai 2000, Languedoc-Roussillon, n°203546).
Autre exemple, le juge administratif a rejeté la demande formée par une société concessionnaire d’autoroute qui demandait le paiement des péages non acquittés du fait de l’ouverture des barrières par les manifestants. Dans ce cas présent, les juges ont considéré que cette ouverture de péage réalisée par les manifestants n’était pas constitutive d’un crime ou d’un délit et par conséquent, la responsabilité sans faute de l’Etat ne pouvait pas être engagée. (CAA Nantes, 30 mars 2012, n°11NT00706)
La particularité de ce régime de responsabilité est que le juge administratif se « saisit » du droit pénal pour apprécier si les actions commises sont représentatives de crimes et délits.
En effet, « si en principe, l’autorité de la chose jugée au pénal ne s’impose aux autorités et juridictions administratives qu’en ce qui concerne les constatations de fait que les juges répressifs ont retenues et sont le support nécessaire de leurs décisions, il en est autrement lorsque la légalité d’une décision administrative est subordonnée à la condition que les faits qui servent de fondement à cette décision constituent une infraction pénale ; dans cette dernière hypothèse, l’autorité de la chose jugée s’étend exceptionnellement à la qualification juridique donnée aux faits par le juge pénal » (Conseil d’Etat, Ass., 8 janvier 1971, n°77800 Ministère de l’Intérieur c/ Dame Desamis).
En d’autres termes, en principe le juge administratif n’est pas lié par la qualification des faits établie par le juge pénal.
C’est pourquoi, lorsque le juge administratif est saisi de la mise en cause de la responsabilité sans faute de l’Etat, il apprécie les faits afin de savoir s’ils sont constitutifs de crimes ou de délits au regard du droit pénal en vigueur.
- Le lien de causalité entre le comportement des manifestants et le dommage causé
Enfin, classiquement, il est nécessaire de démontrer un lien de causalité entre les dommages subis et le comportement des manifestants. Le lien entre le dommage et le comportement des manifestants doit être direct et certain.
« L’application de ces dispositions (article 92 de la loi du 7 janvier 1983) est subordonnée à la condition que les dommages dont l’indemnisation est demandée résultent de manière directe et certaine de crimes ou de délits déterminés, commis par des rassemblements ou attroupements précisément identifiés.
Lorsque le dommage invoqué a été causé à l’occasion d’une série d’actions concertées ayant donné lieu sur l’ensemble du territoire ou une partie substantielle de celui-ci à des crimes ou délits commis par plusieurs attroupements ou rassemblements, ce régime d’indemnisation n’est applicable que si le dommage résulte de manière directe et certaine de crimes ou de délits déterminés commis par des rassemblements ou attroupements précisément identifiés. » (Conseil d’Etat, Avis Ass., 20 février 1998, n°189185, n°189187 et n°189188).
Les dommages peuvent être corporels, ou matériels (Conseil d’Etat, Ass., avis, 6 avril 1990, Soc. Cofiroute et SNCF) et c’est ce que prévoit la loi du 7 janvier 1983. Il n’y a aucune restriction sur la nature des dommages indemnisables. L’Etat est donc responsable de l’ensemble des dégâts et des dommages résultant du comportement d’un attroupement ayant commis des crimes ou des délits.
De plus, dans l’avis susmentionné, le Conseil d’Etat rappelle que l’Etat peut être responsable également des dommages ayant un caractère commercial notamment si le dommage est lié à la hausse des coûts d’exploitation ou une perte de recettes d’exploitation.
Aurélie SAPHORE
Master II Droit public des affaires
Collectivités : recensement des chemins ruraux
Parution de l’arrêté du 16 février 2023 précisant le contenu du tableau récapitulatif du recensement des chemins ruraux.
Rappel : la loi 3DS permet aux communes de procéder au recensement des chemins ruraux sur délibérations du conseil municipal en deux temps (décision de procéder au recensement), puis « arrêt du tableau définitif » recensant les chemins ruraux.
Ce recensement permet de suspendre le délai de la procédure dite de prescription acquisitive trentenaire selon certaines modalités.
Le tableau récapitulatif portant recensement des chemins ruraux sur le territoire de la commune mentionné à l’article L. 161-6-1 comprend, pour chaque chemin :
-l’indication de son numéro ;
-son type : chemin, impasse, tronçon, sentier ;
-la désignation et le géoréférencement du point où il commence et celui où il finit ;
-sa longueur sur le territoire de la commune ;
-la date d’affectation ;
-l’état d’entretien et de conservation.
Il peut également mentionner les informations suivantes :
– la largeur moyenne ;
– l’estimation de la superficie du chemin ;
– les caractéristiques des tirants pour les ouvrages d’art passant sous les chemins ;
– l’existence de servitudes grevant le chemin ;
– l’existence d’un bornage.
Le tableau récapitulatif peut être complété d’une représentation graphique. Il est transmis au conseil départemental.
Céline CAMUS
Avocate associée
Urbanisme : les inconvénients pour la commodité du voisinage ne justifient pas un refus sur le fondement de l’article R.111-2
Suivant un arrêt du 1er mars 2023, le Conseil d’Etat juge que les inconvénients qu’un projet de construction présente pour la commodité du voisinage (les conditions et le cadre de vie des riverains) ne constituent pas un risque d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifiant un refus de permis de construire au titre du R.111-2 du code de l’urbanisme.
« Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.
3. Pour juger que le projet litigieux était de nature à porter atteinte à la salubrité publique au sens des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, la cour, d’une part, s’est fondée sur les inconvénients importants qu’il présenterait pour les conditions et le cadre de vie des riverains alors que de telles considérations relatives à la commodité du voisinage ne relèvent pas de la salubrité publique au sens de ces dispositions, d’autre part, n’a explicité ni la teneur, ni la gravité des atteintes à la salubrité publique qui seraient induites par le projet. En statuant ainsi, la cour a entaché son arrêt d’erreurs de droit. » (CE, 1er mars 2022, société Energie Ménétréols n° 455629)
Céline CAMUS
Avocate associée
Droit des collectivités : conséquences du prononcé d’une peine d’inéligibilité sur le mandat en cours
Lorsqu’une peine d’inéligibilité est définitivement prononcée en cours de mandat pour une cause survenue postérieurement à l’élection, elle implique la cessation immédiate du mandat.
A l’inverse si l’inéligibilité est découverte en cours de mandat pour une cause préexistante à l’élection, la procédure de la démission d’office n’est pas applicable.
Les conseillers municipaux
Pour les conseillers municipaux c’est au Préfet qu’il revient de déclarer l’intéressé démissionnaire.
L’article L 236 du Code électoral dispose en effet que :
« Tout conseiller municipal qui, pour une cause survenue postérieurement à son élection, se trouve dans un des cas d’inéligibilité prévus par les articles L. 230, L. 231 et L. 232 est immédiatement déclaré démissionnaire par le préfet, sauf réclamation au tribunal administratif dans les dix jours de la notification, et sauf recours au Conseil d’État, conformément aux articles L. 249 et L. 250. Lorsqu’un conseiller municipal est déclaré démissionnaire d’office à la suite d’une condamnation pénale définitive prononcée à son encontre et entraînant de ce fait la perte de ses droits civiques et électoraux, le recours éventuel contre l’acte de notification du préfet n’est pas suspensif. »
Le préfet ne peut toutefois prononcer la démission d’office qu’à la condition que la condamnation pénale soit définitive :
« Considérant qu’aux termes de l’article L. 236 du code électoral : Tout conseiller municipal qui, pour une cause survenue postérieurement à son élection, se trouve dans un des cas d’inéligibilité prévus par les articles L. 230, L. 231 et L. 232 est immédiatement déclaré démissionnaire par le préfet (…) ; qu’aux termes de l’article L. 230 du code électoral : Ne peuvent être conseillers municipaux : 1° Les individus privés du droit électoral (…) ; qu’aux termes, enfin, de l’article L. 7 du même code, applicable aux faits commis postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 19 janvier 1995 : Ne doivent pas être inscrites sur la liste électorale, pendant un délai de cinq ans à compter de la date à laquelle la condamnation est devenue définitive, les personnes condamnées pour l’une des infractions prévues par les articles 432-10 à 432-16 (…) du code pénal (…) ; qu’il résulte de la combinaison de ces dispositions que le préfet ne peut prononcer la démission d’office d’un conseiller municipal en raison d’une condamnation prononcée en application des articles 432-10 à 432-16 du code pénal que si le jugement de condamnation est devenu définitif postérieurement à l’élection de l’intéressé comme conseiller municipal ;
Considérant qu’il résulte de l’instruction qu’en application de l’article 432-14 du code pénal, le tribunal correctionnel de Bordeaux a, par jugement du 19 juin 2000 dont il n’a pas été relevé appel, condamné M. F pour délit de favoritisme à raison de faits commis entre janvier 1995 et août 1996 dans l’exercice de son mandat de maire de Lesparre (Gironde) ; qu’il suit de là que, si M. F n’a été radié des listes électorales qu’en décembre 2001, la cause de son inéligibilité est antérieure à son élection, en mars 2001, comme conseiller municipal de la commune de Lesparre, de telle sorte que le préfet de la Gironde n’aurait pu, sans excéder ses pouvoirs, le déclarer démissionnaire d’office en application des dispositions de l’article L. 236 du code électoral ; qu’il résulte de ce qui précède que M. D… et autres ne sont pas fondés à demander l’annulation de la décision implicite par laquelle le préfet de la Gironde a rejeté leur demande tendant à ce que M. F soit démis d’office de son mandat de conseiller municipal (…); » (CE, 7 janv. 2004, n° 258240)
Le préfet se trouve alors dans le cadre d’une compétence liée.
Il est donc tenu de prononcer d’office la démission du conseiller concerné.
Cette décision de démission d’office n’est enfermée dans aucun délai.
Tant que le conseiller n’a pas été démis, celui-ci peut poursuivre son mandat
En cas de carence du Préfet, il appartient à tout électeur de la commune de demander au préfet d’exercer sa compétence.
En cas de refus, l’électeur pourra saisir le tribunal administratif territorialement compétent lequel devra statuer dans un délai de deux mois.
Le conseiller démis peut également saisir le tribunal administratif dans les 10 jours de la notification de la décision préfectorale.
Les maires et les adjoints
L’application de l’article L. 236 du Code électoral ne fait pas obstacle à l’application de l’article L. 2122-16 du Code général des collectivités territoriales qui confie la révocation définitive des maires et des adjoints à un décret en Conseil des ministres.
Cet article dispose en effet que :
« Le maire et les adjoints, après avoir été entendus ou invités à fournir des explications écrites sur les faits qui leur sont reprochés, peuvent être suspendus par arrêté ministériel motivé pour une durée qui n’excède pas un mois. Ils ne peuvent être révoqués que par décret motivé pris en conseil des ministres. »
Jérôme MAUDET
Avocat associé
Droit des collectivités : une personne publique peut se prévaloir de la prescription acquisitive
Pour la Cour de cassation « la propriété s’acquiert par la prescription qui est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession. Ces textes ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition qui répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (3e Civ., 17 juin 2011, pourvoi n° 11-40.014, Bull. 2011, III, n° 106).
Par un arrêt du 4 janvier 2023, la haute juridiction de l’ordre judiciaire a estimé qu’une collectivité territoriale peut parfaitement se prévaloir de ces dispositions pour revendiquer la propriété d’un bien nonobstant le fait que le Code général de la propriété des personnes publiques ne le prévoit pas expressément.
« 6. Le livre susvisé énumère des modes d’acquisition de la propriété des personnes publiques, sans exclure la possibilité pour celles-ci de l’acquérir par prescription.
7. Pour déclarer irrecevable l’action en revendication de la commune, l’arrêt retient que, même si le code civil ne distingue pas entre les personnes, le code général de la propriété des personnes publiques énumère de manière exhaustive et exclusive les modes d’acquisition des biens immobiliers et mobiliers par les personnes publiques, de sorte que, depuis son entrée en vigueur, la prescription acquisitive, qui n’y est pas mentionnée, ne peut plus être invoquée par une personne publique.
8. En statuant ainsi, alors que les personnes publiques peuvent acquérir par prescription, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass, 4 janvier 2023, Pourvoi n° D 21-18.993)
Jérôme MAUDET
Avocat associé
L’appréciation du caractère définitif ou non du raccordement relève de l’appréciation du Maire
Le maire est en principe tenu de refuser le raccordement définitif aux réseaux publics (d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone) des bâtiments dont la construction ou la transformation n’a pas été régulièrement édifiée.
L. 111-12 du Code de l’urbanisme dispose en effet que :
« Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4 ou L. 510-1, ne peuvent, nonobstant toutes clauses contractuelles contraires, être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu de ces dispositions. »
Il est en revanche plus difficile pour lui de s’opposer à une demande de raccordement provisoire y compris si celle-ci vise à raccorder un immeuble édifié en méconnaissance des règles d’urbanisme.
Par un arrêt du 23 novembre 2022, le Conseil d’Etat est venu préciser que l’appréciation du caractère définitif ou non du raccordement relève de l’appréciation du Maire qui peut considérer qu’une demande de raccordement provisoire doit, en réalité, s’analyser comme une demande de raccordement définitif.
« 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que Mme B… a demandé à la société ERDF le raccordement au réseau électrique pour la période allant du 17 octobre 2014 au 1er septembre 2015 d’un terrain lui appartenant sur le territoire de la commune d’Esbly pour y installer une caravane. Le tribunal administratif de Melun ayant, par un jugement du 14 avril 2017, annulé la décision du 3 novembre 2014 par laquelle le maire d’Esbly s’était opposé à ce raccordement en raison du caractère inconstructible de la parcelle et ayant enjoint au maire de réexaminer la demande de Mme B…, le maire a pris une nouvelle décision s’opposant à ce raccordement, aux motifs que le raccordement demandé était un raccordement définitif et non provisoire et que le terrain était exposé à un risque grave d’inondation. Par un jugement du 24 janvier 2020, le tribunal administratif de Melun a annulé cette nouvelle décision, ainsi que la décision du 31 juillet 2017 du maire d’Esbly rejetant le recours gracieux de Mme B… et M. D…, et a de nouveau enjoint à la commune de réexaminer la demande de raccordement. Par un arrêt du 21 octobre 2021, contre lequel la commune d’Esbly se pourvoit en cassation, la cour administrative d’appel de Paris a rejeté l’appel formé par cette commune contre ce jugement.
2. Aux termes de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme : » Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4 ou L. 510-1 « , c’est-à-dire soumis à permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir, déclaration préalable ou à agrément, » ne peuvent, nonobstant toutes clauses contractuelles contraires, être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu de ces dispositions « . Il résulte de ces dispositions que le maire peut, dans le cadre de ses pouvoirs de police spéciale destinés à assurer le respect des règles d’utilisation des sols, s’opposer au raccordement définitif au réseau d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone des bâtiments, locaux ou installations qui, faute de disposer de l’autorisation d’urbanisme ou de l’agrément nécessaire, sont irrégulièrement construits ou transformés. La circonstance que le raccordement demandé dans une telle hypothèse soit présenté comme provisoire ne fait pas obstacle à ce que le maire fasse usage des pouvoirs d’opposition qu’il tient de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme dès lors qu’il estime qu’au vu des circonstances de l’espèce, ce raccordement doit être regardé comme présentant un caractère définitif. Doit être regardé comme présentant un caractère définitif un raccordement n’ayant pas vocation à prendre fin à un terme défini ou prévisible, quand bien même les bénéficiaires ne seraient présents que lors de séjours intermittents et de courte durée.
3. L’article R. 421-23 du code de l’urbanisme, pris en application de l’article L. 421-4 du code de l’urbanisme, soumet à déclaration préalable : » j) L’installation d’une résidence mobile visée par l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, constituant l’habitat permanent des gens du voyage, lorsque cette installation dure plus de trois mois consécutifs (…) « . Dès lors, le maire est en droit de refuser le raccordement définitif au réseau d’électricité d’une résidence mobile constituant l’habitat permanent de gens du voyage, au sens de l’article 1er de la loi du 5 juillet 2000, ne disposant pas de l’autorisation à laquelle elle serait soumise en vertu de ces dispositions.
4. En l’espèce, la cour a relevé que Mme B… et M. D…, qui avaient fait valoir qu’ils appartenaient à la communauté des gens du voyage et qu’ils avaient conservé leur mode de vie itinérant, avaient indiqué quitter régulièrement le terrain, appartenant à Mme B…, sur lequel ils avaient installé la caravane pour laquelle ils avaient demandé un raccordement provisoire au réseau électrique, voulant seulement y disposer d’un » ancrage territorial « , en y revenant régulièrement pour des séjours n’excédant jamais trois mois consécutifs. Il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu’en se fondant sur la durée limitée et l’intermittence de ces séjours pour en déduire que le raccordement demandé ne pouvait être regardé comme un raccordement définitif, alors qu’il résultait au contraire des éléments qu’elle avait relevés que ce raccordement était lié à une installation habituelle et récurrente, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.
5. Il suit de là que la commune d’Esbly est fondée, pour ce motif et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’autre moyen de son pourvoi, à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque. » (Conseil d’État, 1ère – 4ème chambres réunies, 23/11/2022, 459043)
Jérôme MAUDET
Avocat