Collectivités : Une construction irrégulière ne peut pas donner lieu à indemnité d’expropriation

Par un arrêt du 15 février 2024, la Cour de cassation a estimé que le propriétaire d’une construction illégalement édifiée ne peut pas demander à être indemnisé de son préjudice en cas d’expropriation nonobstant le fait que les délais de prescription de l’action en démolition sont épuisés.

Pour la Cour de cassation l’indemnité d’expropriation ne peut porter que sur des droits juridiquement protégés.

Or, le propriétaire d’un immeuble illégalement édifié ne justifie pas d’un tel droit au jour de l’expropriation y compris lorsque la construction est achevée depuis plus de dix ans.

« 8. Aux termes du premier de ces textes, lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

9. Aux termes du second, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

10. Il est jugé, en application de cette disposition, que seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation (3e Civ., 3 décembre 1975, pourvoi n° 75-70.061, Bull. n° 361 ; 3e Civ., 8 juin 2010, pourvoi n° 09-15.183 ; 3e Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.792, publié)

11. Dès lors, faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation.

12. Pour fixer des indemnités alternatives selon que le caractère illégal de la construction sera judiciairement reconnu ou non, l’arrêt énonce que ne donne pas droit à indemnisation le préjudice afférent à une construction édifiée illégalement, sauf si l’infraction pénale est prescrite, et retient qu’il existe une contestation sérieuse, au sens de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, puisque l’expropriée indique que, même si la construction est irrégulière, la prescription est acquise, dans la mesure où la construction est présente depuis plus de dix années et que des poursuites judiciaires pour infractions au code de l’urbanisme ont été engagées contre elle.

13. En statuant ainsi, après avoir constaté l’irrégularité de la construction édifiée sur une parcelle inconstructible, dont il s’évinçait que, même si toute action en démolition était prescrite, l’expropriée ne pouvait invoquer un droit juridiquement protégé dont la perte pourrait ouvrir droit à indemnisation, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass Civ. 3e, 15 février 2024, n°22-16.460).

Jérôme MAUDET

Avocat associé

Contentieux administratif : règles d’indemnisation et de déplacement de l’ouvrage public mal implanté

Outre la réparation pécuniaire du préjudice, les tiers peuvent demander au juge d’enjoindre à la personne publique ou à son concessionnaire de déplacer l’ouvrage ou de procéder aux mesures qui s’imposent pour mettre un terme aux nuisances.

L’article L.911-1 du Code de justice administrative dispose en effet que :

« Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution.

 

La juridiction peut également prescrire d’office cette mesure. »

Par un arrêt du 18 mars 2019, le Conseil d’Etat était venu préciser les conditions dans lesquelles le juge administratif peut faire usage de son pouvoir d’injonction pour ordonner le déplacement d’un ouvrage ou la mise en œuvre de mesures destinées à mettre fin au préjudice subi par les tiers. (Conseil d’État, 18/03/2019, 411462, Mentionné dans les tables du recueil Lebon)

Par un arrêt du 30 janvier 2024, la Cour Administrative d’appel est venue confirmer qu’un ouvrage même mal implanté n’a pas à être déplacé si ce déplacement présente une atteinte excessive à l’intérêt général.

 

En l’espèce, il s’agissait d’un transformateur appartenant à la société Enedis :

« 4. Lorsqu’il est saisi d’une demande tendant à ce que soit ordonnée la démolition d’un ouvrage public dont il est allégué qu’il est irrégulièrement implanté par un requérant qui estime subir un préjudice du fait de l’implantation de cet ouvrage et qui en a demandé sans succès la démolition à l’administration, il appartient au juge administratif, juge de plein contentieux, de déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’ouvrage est irrégulièrement implanté, puis, si tel est le cas, de rechercher, d’abord, si eu égard notamment à la nature de l’irrégularité, une régularisation appropriée est possible, puis, dans la négative, en tenant compte de l’écoulement du temps, de prendre en considération, d’une part les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence, notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d’assiette de l’ouvrage, d’autre part, les conséquences de la démolition pour l’intérêt général, et d’apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général.

5. En premier lieu, d’une part, il résulte de l’instruction qu’à la suite de la résiliation par la société Nini du contrat de bail du 27 août 1964, le tribunal judiciaire de Nanterre a, par un jugement du 4 janvier 2021 devenu définitif, déclaré la société Enedis occupante sans droit ni titre depuis le 29 novembre 2017 du local de 12m² au sein duquel est implanté un poste de transformation électrique. D’autre part, si la société Enedis, en tant que concessionnaire de distribution de l’énergie électrique, a le pouvoir, en vertu de l’article L. 323-3 du code de l’énergie, de prendre l’initiative d’une procédure d’expropriation, il n’apparaît pas qu’elle ait effectivement envisagé d’y recourir. Il s’ensuit que le maintien du poste de transformation électrique au sein de l’immeuble du 99 avenue Achille Peretti constitue une emprise irrégulière sans que la régularisation de cette implantation irrégulière n’apparaisse envisageable en l’espèce.

6. En second lieu, il résulte de l’instruction que le transformateur en litige, qui fait partie du réseau électrique de Neuilly-sur-Seine, dont il n’est pas contesté par la société requérante qu’il est entièrement souterrain, est pleinement exploité et assure la desserte en électricité de 225 foyers et 59 locaux professionnels. Il résulte également de l’instruction que la suppression du poste de distribution  » Peretti  » en litige ne peut être compensée par la création d’un nouveau poste compte tenu de l’absence d’opportunité foncière publique, liée notamment à l’encombrement du sous-sol de la voirie par les réseaux de transport, ou d’opportunité foncière privée, à défaut de projet de nouvelle construction dans ce secteur. Sa suppression nécessiterait ainsi de basculer la puissance qu’il génère vers des postes de distribution voisins. Or les règles de l’art en matière de distribution de proximité, telles qu’elles résultent des prescriptions du réseau de distribution d’électricité  » Développement du réseau basse tension « , requièrent de raccorder une installation au poste de distribution le plus proche géographiquement, afin de minimiser les effets de chute de tension pour les usagers, ainsi qu’au cas d’espèce, les risques d’incidents. L’étude du 14 juin 2021 produite par Enedis, qui prend également en compte la configuration urbaine, identifie ainsi trois postes de distribution voisins susceptibles d’absorber la puissance qui résulterait de la suppression du poste de distribution en cause, à savoir les postes  » Saint Pierre 18 « ,  » Louis Philippe 9 « ,  » Orléans 9 « . Elle conclut toutefois, sans être utilement contestée par la société requérante, qu’il n’est pas possible de basculer la puissance vers les postes proches  » Louis Philippe 9  » et  » Orléans 9  » sans dépasser les limites techniques d’intensité de ces postes, ni vers le poste  » Saint Pierre 18  » en raison de l’impossibilité technique de créer de nouveaux départs depuis ce dernier. En outre, un tel basculement de puissance aurait pour conséquence une saturation des postes  » Louis Philippe 9  » et  » Orléans 9 « , ce qui empêcherait de répondre à d’éventuels besoins complémentaires en électricité à proximité. De surcroît, le fait que les postes seraient amenés en limite de capacité, à échéance de moins de dix ans, empêche de mobiliser ces postes existants pour faire face à un incident d’exploitation. Enfin, la société requérante se borne à alléguer qu’il n’est pas établi que d’autres postes voisins ne pourraient pas absorber la puissance correspondant au transformateur en litige, sans préciser les postes qui pourraient faire l’objet d’un redéploiement sans franchissement souterrain de voie.

7. D’autre part, le poste de transformation électrique en litige occupe un local d’environ 12m² situé au sous-sol de l’immeuble appartenant à la société Nini. Si cette société soutient que cette présence, de même que l’opposition d’Enedis à la fermeture du porche qui surplombe ce local dès lors que la trappe d’accès située au droit du local ne serait plus accessible directement et en permanence et n’assurerait plus la ventilation, elle n’établit pas qu’un projet de réaffectation à usage d’activités du reste de l’emprise du sous-sol et du porche serait impossible et la priverait de la possibilité de réhabiliter son bien. En outre, il ne résulte pas de l’instruction que l’implantation actuelle de l’ouvrage engendre des risques de sécurité particulier pour les occupants de l’immeuble, ni compte tenu de la configuration des lieux et de ce que l’accès au local est verrouillé, que les intrusions répétées dans le sous-sol seraient dues à la société Enedis. De plus, la société requérante ne justifie pas de l’existence des troubles sonores pour les occupants causés par l’ouvrage situé au sous-sol de l’immeuble. Ainsi, s’il est constant que le maintien de l’ouvrage empêche la réutilisation par la société requérante de 12m² de surface de sous-sol et celle d’une même superficie au-dessus de ce local, au niveau du porche, en raison de la présence d’une trappe qui doit demeurer directement accessible de façon permanente, les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts privés en présence présentent néanmoins un caractère limité.

8. Au regard des inconvénients limités que la présence de l’ouvrage entraîne pour la société requérante, de l’absence de perspectives de relocalisation, et des conséquences qui résulteraient de la démolition du transformateur pour le service public de distribution d’électricité, il résulte de l’instruction que son déplacement entraînerait une atteinte excessive à l’intérêt général. Pour les mêmes motifs, un tel maintien n’est pas contraire à l’article 1er du protocole I de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Il s’ensuit que les conclusions dirigées contre la décision refusant de faire droit au déplacement de l’ouvrage doivent être rejetées. Par voie de conséquence, les conclusions à fin d’injonction avec astreinte doivent également être rejetées. » (CAA VERSAILLES, 30 janvier 2024, N° 21VE03143)

Au plan indemnitaire, le juge tient classiquement compte des indemnités déjà versées.

« Sur les conclusions indemnitaires :

9. Dans le cas d’une décision administrative portant atteinte à la propriété privée, le juge administratif, compétent pour statuer sur le recours en annulation d’une telle décision et, le cas échéant, pour adresser des injonctions à l’administration, l’est également pour connaître de conclusions tendant à la réparation des conséquences dommageables de cette décision administrative, hormis le cas où elle aurait pour effet l’extinction du droit de propriété. Si la décision d’édifier un ouvrage public sur une parcelle appartenant à une personne privée porte atteinte au libre exercice de son droit de propriété par celle-ci, elle n’a, toutefois, pas pour effet l’extinction du droit de propriété sur cette parcelle. Par suite, la réparation des conséquences dommageables résultant de la décision d’édifier un ouvrage public sur une parcelle appartenant à une personne privée ne saurait donner lieu à une indemnité correspondant à la valeur vénale de la parcelle, mais uniquement à une indemnité réparant intégralement le préjudice résultant de l’occupation irrégulière de cette parcelle et tenant compte de l’intérêt général qui justifie le maintien de cet ouvrage.

10. La société Enedis doit, conformément au point 7 du présent arrêt, réparer intégralement le préjudice direct et certain découlant de son occupation irrégulière de la propriété de la société Nini. Il ne résulte pas de l’instruction que la société subisse une privation définitive de la jouissance de ce bien, ni de sa qualité de propriétaire. Compte tenu de la nature et de l’état des locaux, situés en sous-sol, la valeur locative annuelle n’a, ni à être fixée par référence aux loyers de locaux d’activité à 1 000 euros/m² par an, ni par référence aux dispositions de l’article R. 332-16 du code de l’urbanisme à la somme de 106,71 euros/m². Il sera fait une juste appréciation de l’indemnisation du préjudice temporaire de jouissance subi par la société, compte tenu de la surface d’emprise du local de 12m² en sous-sol et des conséquences liées à la nécessité de maintenir une trappe directement et en permanence accessible au-dessus de ce local, au niveau du porche, en fixant l’indemnité d’occupation à la somme de 400 euros/m² soit 4 800 euros par année d’occupation irrégulière à compter de la réclamation préalable du 24 septembre 2018.

11. Toutefois, par un jugement du 4 janvier 2021, devenu définitif en l’absence d’appel, le tribunal judiciaire de Nanterre a déclaré la société Enedis occupante sans droit ni titre du local en litige après résiliation du bail par la SCI Nini et a condamné la société Enedis à verser à la SCI Nini une indemnité annuelle d’occupation de 3 000 euros par an. Eu égard à la finalité de cette indemnité d’occupation, qui a pour objet de réparer l’entier préjudice subi par le bailleur en contrepartie de l’occupation des lieux mais aussi en réparation de la privation de son bien, le juge administratif est tenu de prendre en compte cette condamnation qui a permis à la société requérante d’obtenir ainsi partiellement réparation de son préjudice indemnisable sur le même fondement que celui retenu dans le cadre du présent arrêt au point 10, pour la détermination du montant de la somme due par la société Enedis au titre des dommages et intérêts.

12. Il en résulte que la société Enedis doit donc être condamnée à verser à la société Nini une somme de 9 400 euros pour la période comprise entre le 24 septembre 2018 et la date du présent arrêt, puis la somme supplémentaire de 1 800 euros par an jusqu’à la libération totale des lieux occupés par le transformateur litigieux.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la société Nini est seulement fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement du 22 mars 2021 attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a dit qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur ses conclusions indemnitaires du fait du maintien irrégulier du transformateur électrique et à obtenir la somme de 9 400 euros au titre de son préjudice subi au cours de la période comprise entre le 24 septembre 2018 et la date du présent arrêt, majorée d’une somme supplémentaire de 1 800 euros par an jusqu’à la libération du local occupé par ce transformateur. » (CAA VERSAILLES, 30 janvier 2024, N° 21VE03143)

Jérôme MAUDET

Avocat Associé

 

Collectivités : Une commune peut-elle procéder à l’achat d’un bien immobilier par voie d’adjudication en portant des enchères

L’article L. 2122-21 du CGCT dispose que :

« Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : (…)

7° De passer dans les mêmes formes les actes de vente, échange, partage, acceptation de dons ou legs, acquisition, transaction, lorsque ces actes ont été autorisés conformément aux dispositions du présent code ; (…) ».

Il ressort de ces dispositions que le maire procède à l’acquisition des biens immobiliers, sous le contrôle du conseil municipal.

L’article L. 2241-1 du même code dispose que :

« Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, (…)

 Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité ».

Par conséquent, la décision d’acquérir un bien immobilier doit émaner d’une délibération préalable du conseil municipal.

En l’absence d’une telle délibération, le maire ne peut pas acquérir de bien immobilier pour la collectivité, sous peine d’illégalité.

Le Conseil d’Etat juge en ce sens que :

« Considérant en second lieu qu’aux termes de l’article L. 311-1 du code des communes : « Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune ( …) » ; qu’il résulte de ces dispositions que toute acquisition d’un bien par une commune doit faire l’objet d’une délibération préalable du conseil municipal décidant cette acquisition et autorisant le maire à y procéder ; que si, par la délibération du 23 mars 1990, le conseil municipal d’Echinoz-la-Méline a autorisé son maire à se porter acquéreur pour le compte de la commune de terrains, les parcelles susvisées n’étaient pas incluses dans le champ de cette habilitation ; que la délibération du 14 mai 1992, par laquelle le conseil municipal a entériné la décision attaquée du maire n’a pu avoir pour effet de la valider ; que, par suite, le requérant est fondé à soutenir que le maire était incompétent pour prendre la décision litigieuse » ;( Conseil d’Etat, 9 / 8 SSR, du 2 décembre 1994, 147539).

Dans le même sens :

« Considérant qu’il ressort des pièces du dossier et notamment de l’enquête ordonnée par les premiers juges, que, si la question de l’achat éventuel du château des Clauzades et de son parc a bien été évoquée au cours de la séance du conseil municipal du 17 mai 1983, ni la question du principe de cette acquisition ni celle de ses modalités n’ont été soumises à la délibération du conseil ; que le projet ne figure pas au budget primitif voté au cours de la séance ; que, à supposer même qu’aucune objection formelle n’ait été exprimée et que l’assentiment des membres du conseil ait pu apparaître général sur les informations qui lui étaient fournies, aucune délibération du conseil municipal n’a décidé cette acquisition, ni autorisé le maire à y procéder ; que cette prétendue délibération doit donc être regardée comme un acte nul et de nul effet dont l’inexistence peut être constatée à tout moment ; que, par suite, la commune de Lavaur n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a procédé à cette constatation ; » (Conseil d’Etat, 5 / 3 SSR, du 9 mai 1990, 72384).

Il faut donc obligatoirement une délibération du conseil municipal autorisant le maire à procéder à l’achat d’un bien immobilier par voie d’adjudication.

La Cour de cassation va jusqu’à considérer qu’une surenchère allant au-delà de l’habilitation délivrée au Maire constitue un acte de disposition que le maire ne peut accomplir que dument autorisé par son conseil municipal :

 « Aux motifs qu’en application de l’article L 2241-1 du code général des collectivités territoriales, seule la décision définitive d’acquisition immobilière nécessite une décision préalable du conseil municipal ; qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au maire d’obtenir l’autorisation préalable du conseil municipal pour faire surenchère ; qu’à la déclaration de surenchère était jointe une attestation du comptable public de l’Isle sur la Sorgue indiquant qu’une provision budgétaire de 280.000 euros avait été portée au budget primitif de 2010 à la Commune de CHATEAUNEUF DE GADAGNE et qu’au 12 novembre 2010 ce montant était toujours disponible,

Alors, d’une part, que le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune ; que la déclaration de surenchère constitue un acte de disposition qui doit être autorisé par le conseil municipal ; qu’en considérant qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au maire d’obtenir l’autorisation préalable du conseil municipal pour faire surenchère, la Cour d’appel a violé l’article L 2241-1 du code général des collectivités territoriales,

Et alors, d’autre part, qu’une déclaration de surenchère ne constitue pas un acte conservatoire que le maire aurait le pouvoir d’effectuer sans autorisation préalable du conseil municipal ; qu’en considérant qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au maire d’obtenir l’autorisation préalable du conseil municipal pour faire surenchère, la Cour d’appel a violé l’article L 2132-3 du code général des collectivités territoriales ». (Cass. 2ème civ. 21 mars 2013, n° 12-10.091).

En plus de cette délibération du conseil municipal, le CGCT impose la consultation de l’autorité compétente de l’Etat pour les acquisitions de plus de 180.000 €.

L’article L. 1311-9 du CGCT dispose que :

« Les projets d’opérations immobilières mentionnés à l’article L. 1311-10 doivent être précédés, avant toute entente amiable, d’une demande d’avis de l’autorité compétente de l’Etat lorsqu’ils sont poursuivis par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables aux établissements publics locaux agréés pour réaliser des opérations de crédit et aux associations foncières de remembrement et à leurs unions. »

L’article suivant dispose que :

« Ces projets d’opérations immobilières comprennent :

 1° Les baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location d’immeubles de toute nature d’un loyer annuel, charges comprises, égal ou supérieur à un montant fixé par l’autorité administrative compétente ;

 Les acquisitions à l’amiable, par adjudication ou par exercice du droit de préemption, d’immeubles, de droits réels immobiliers, de fonds de commerce et de droits sociaux donnant vocation à l’attribution, en pleine propriété, d’immeubles ou de parties d’immeubles, d’une valeur totale égale ou supérieure à un montant fixé par l’autorité administrative compétente, ainsi que les tranches d’acquisition d’un montant inférieur, mais faisant partie d’une opération d’ensemble d’un montant égal ou supérieur ; »


En résumé

Conformément à l’article L. 2241-1 du CGCT, toute acquisition d’immeuble ou de droits réels immobiliers doit faire l’objet d’une délibération motivée portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles, au vu de l’avis de la direction de l’immobilier de l’Etat lorsque celui-ci est requis.

Une délibération générale autorisant le maire à procéder à des adjudications ne serait pas conforme aux dispositions du Code Général des Collectivités Territoriales.


Faute d’avoir pu enchérir le Maire pourrait envisager de préempter le bien si ce droit est instauré.

Une telle décision ne pourra toutefois intervenir qu’à la suite des enchères dans un délai de 30 jours et non de manière anticipée (Cass., 3ème Civ., 25 juin 2014, n° 13-19.429).

 

Jérôme MAUDET et Maxence CASSARD 

Droit des collectivités : l’abandon manifeste un outil efficace contre l’insalubrité des immeubles inoccupés

 

Aux termes de l’articles L.2243-1 du Code Général des Collectivités Territoriales :

« Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste. 

La procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ne peut être mise en œuvre qu’à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune. »

Cette procédure s’applique aux immeubles qui ne sont effectivement pas occupés de manière habituelle et qui ne sont manifestement pas entretenus.

Schématiquement la procédure comporte deux temps.

  • Une phase administrative
  • Une phase judiciaire
  1. La phase administrative

Le Maire a la possibilité de constater, par procès-verbal provisoire, l’abandon manifeste du bien, après qu’il a été procédé à la détermination de celui-ci et à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés : ce procès-verbal devra déterminer la nature des travaux nécessaires pour faire cesser l’état d’abandon.

Le procès-verbal provisoire devra être notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés.

Le procès-verbal devra également faire l’objet d’un affichage et d’une publication dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.

L’article L.2243-2 du Code Général des Collectivités Territoriales dispose en effet que :

« Le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés ; il fait l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. En outre, le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés ; à peine de nullité, cette notification reproduit intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4. Si l’un des propriétaires, titulaires de droits réels ou autres intéressés n’a pu être identifié ou si son domicile n’est pas connu, la notification le concernant est valablement faite à la mairie. »

L’état d’abandon définitif de la parcelle pourra ensuite être constaté par procès-verbal définitif à l’issue d’un délai de trois mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications.

L’article L.2243-3 du Code Général des Collectivités Territoriales précise en effet que :

« A l’issue d’un délai de trois mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications prévues à l’article L. 2243-2, le maire constate par un procès-verbal définitif l’état d’abandon manifeste de la parcelle ; ce procès-verbal est tenu à la disposition du public. (…). »

Le Conseil Municipal, à la demande du Maire, se prononce sur la déclaration d’abandon manifeste et décide de poursuivre l’expropriation au profit de la Commune pour une destination qu’il détermine :

 – La délibération doit être précise quant à la destination de l’opération, étant rappelé qu’elle peut viser la réhabilitation des logements, la réalisation d’une opération d’intérêt collectif liée à la restauration, la rénovation ou l’aménagement.

 – Cette délibération doit mentionner les modalités de la mise à disposition au public du dossier de DUP simplifiée.

– Cette délibération doit être notifiée à chacun des propriétaires par courrier recommandé avec accusé de réception.

L’état d’abandon doit être effectif.

Il a ainsi été jugé que l’entretien du seul jardin attenant à l’immeuble abandonné suffisait à rendre la procédure irrégulière :

« 9. Il est constant que la maison d’habitation située au 3 rue du Calvaire, implantée sur la parcelle cadastrée à la section A sous le n°1202, n’est pas entretenue depuis plusieurs années et présente un état de dégradation avancée. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le bâtiment abandonné formerait un ensemble immobilier indivisible des parcelles non bâties cadastrée à la section A sous les n° 1453 et 1454, dont la parcelle A n°1202 n’est pas limitrophe, en dépit de ce que les trois parcelles appartiendraient aux mêmes propriétaires. Ainsi qu’il a été dit au point 7, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme I… entretenaient et cultivaient ces parcelles, à la date de la décision contestée, pour y cultiver des fruits et des légumes. Dans ces conditions, les terrains ne pouvant être regardés comme inoccupés à titre habituel et « manifestement plus entretenus » au sens des dispositions précitées, le conseil municipal ne pouvait régulièrement déclarer ces parcelles en état d’abandon manifeste au sens des dispositions précitées de l’article L. 2243-3 du code général des collectivités territoriales. » (CAA Nantes, 5e ch., 28 sept. 2021, n° 20NT01084.)

La procédure ne peut par ailleurs pas être poursuivie si, pendant ce délai de 3 mois, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon manifeste soit en commençant des travaux, soit en s’engageant à les réaliser dans un délai fixé en accord avec le maire.

C’est ce que prévoit l’article L.2243-3 du Code Général des Collectivités Territoriales qui dispose que :

« La procédure tendant à la déclaration d’état d’abandon manifeste ne peut être poursuivie si, pendant le délai mentionné à l’alinéa précédent, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon ou se sont engagés à effectuer les travaux propres à y mettre fin définis par convention avec le maire, dans un délai fixé par cette dernière. »

La procédure pourra en revanche être reprise si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prévu.

Dans ce cas, et en application de l’article L.2243-3 alinéa 3, le procès-verbal définitif intervient soit à l’expiration de ce délai de 3 mois, soit, si elle est postérieure, dès la date à laquelle les travaux auraient dû être réalisés.

  1. La procédure d’expropriation simplifiée

Une fois l’état d’abandon définitif constaté la commune peut engager une phase d’expropriation simplifiée sans enquête publique.

Selon l’article L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, cette procédure doit avoir pour but soit la construction ou la réhabilitation aux fins d’habitat, soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.

Cette phase procédurale se décline de la façon suivante :

  • Mise à disposition du public d’un dossier simplifié pendant une durée minimale d’un mois comprenant :

– Une évaluation sommaire de son coût avec évaluation par France Domaine de moins d’un an pour la valeur des acquisitions immobilières ainsi qu’un estimatif du coût des travaux ;

– L’identification précise du bien à exproprier comprenant le plan parcellaire des terrains et des bâtiments ;

– L’identité complète des propriétaires ou titulaires de droits réels.

A l’expiration de ce délai et après transmission des éléments de la procédure le Préfet pourra prendre un arrêté déclarant le projet d’utilité publique et de cessibilité.

L’arrêté fixera également le montant de l’indemnité provisionnelle qui sera allouée au propriétaire et fixera la date de prise de possession.

Ces éléments seront ensuite transmis au juge de l’expropriation qui prendra une ordonnance d’expropriation.

Jérôme MAUDET

Vie du cabinet : Cycle de formations gratuites en droit de la fonction publique

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☕🍵🥐Sous un format petit-déjeuner, venez échanger et discuter sur différents thèmes intéressant les acteurs de la vie publique.

🕘 🕚 Ce cycle débutera le vendredi 15 mars 2024 de 9h à 11h sur le thème de la rupture conventionnelle dans la fonction publique.

Inscription obligatoire : contact@maudet-camus.fr – 02 59 10 06 06)

Environnement : incompétence du juge civil des référés pour substituer sa propre appréciation à celle de l’autorité administrative

 

Aux termes d’un arrêt du 21 décembre 2023, la Cour de cassation a estimé que les autorisations environnementales constituent des autorisations globales uniques excluant la compétence du juge des référés judiciaire pour se prononcer sur une demande de suspension d’activité au motif du trouble manifestement illicite résultant de l’absence de dérogation à l’interdiction de destruction d’une espèce protégée, prévue par l ‘article L. 411-2 du code de l’environnement.

Rappelons qu’aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code précise que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il résulte de ces dispositions que le juge des référés civils est le juge de droit commun compétent pour mettre un terme à un trouble manifestement illicite.

Toutefois, pour la Cour de cassation, il n’appartient pas au juge civil des référés de substituer son appréciation à celle de l’autorité administrative qui a délivré l’autorisation :

« 17. (…) les autorisations environnementales délivrées au titre de la police de l’eau et de celle des ICPE constituent, quelle que soit leur date de délivrance, des autorisations globales uniques excluant la compétence du juge des référés judiciaire pour se prononcer sur une demande de suspension d’activité au motif du trouble manifestement illicite résultant de l’absence de dérogation à l’interdiction de destruction de l’une de ces espèces protégées.

18. Pour ordonner la suspension provisoire de tous travaux sur le site de la carrière jusqu’à l’obtention par la société d’une dérogation à l’interdiction de la destruction d’espèces protégées prévue par l’article L.411-2 du code de l’environnement, l’arrêt retient que l’action engagée par les associations ne vise ni à contester la légalité des arrêtés préfectoraux des 15 décembre 2010 et 29 juin 2012, ni à solliciter l’interdiction définitive de l’exploitation de la carrière, ce qui contrarierait ces arrêtés, mais à faire cesser des infractions aux dispositions de l’article L.411-1 du code de l’environnement, de sorte que, le préfet du Var ayant fondé ces arrêtés sur les seules dispositions du code forestier et celles du titre I du livre V du code de l’environnement relatif aux ICPE, le juge judiciaire, en se déclarant compétent pour connaître du débat engagé sur le fondement des articles L.411-1 et L.411-2 du code de l’environnement, relatifs à la protection du patrimoine naturel, ne contrarie aucune décision de l’administration et ne substitue en rien sa propre appréciation à celle de l’autorité administrative laquelle n’a pris aucune position sur ce sujet.

19. Il ajoute que la demande des associations ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 13 octobre 2017 puisque le moyen d’illégalité qu’elle a écarté était inopérant dans le cadre du recours en légalité porté devant elle, l’absence de dérogation ne pouvant entacher d’illégalité l’arrêté mais seulement conduire au constat d’une infraction pour en tirer les conséquences en termes de poursuites et /ou mesures palliatives.

20. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a substitué son appréciation à celle de l’autorité administrative, a violé les textes susvisés. » (Cass, 21 décembre 2023, n°23-14.343).

Le principe de séparation des autorités administratives et judiciaires s’oppose à ce que le juge judiciaire substitue sa propre appréciation à celle que l’autorité administrative a portée en application de ses pouvoirs de police spéciale.

Le juge judiciaire n’est donc compétent que pour indemniser les tiers des préjudices qu’ils subissent ou pour faire cesser un trouble à venir sans pour autant pouvoir aller à l’encontre des mesures édictées par l’administration au titre de ses pouvoirs de police spéciale.

Jérôme MAUDET

Domaine public : qui du maire ou du conseil municipal est compétent pour autoriser l’occupation ?

Par un arrêt du 21 décembre 2023, le Conseil d’Etat est venu rappeler les règles relatives à l’occupation du domaine public.

Schématiquement le Conseil d’Etat rappelle que le maire n’est compétent pour décider de la conclusion d’une convention d’occupation du domaine qu’à la condition qu’il ait reçu délégation de son conseil municipal.

Il est en revanche seul compétent pour retirer ou délivrer les autorisations unilatérales portant occupation du domaine public.

« 2. D’une part, aux termes de l’article L. 2121-29 du code général des collectivités territoriales  » Le conseil municipal règle par ses délibérations les affaires de la commune. (…) « . Aux termes de l’article L. 2122-21 du même code :  » Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : / 1° De conserver et d’administrer les propriétés de la commune et de faire, en conséquence, tous actes conservatoires de ses droits ; (…) « . Aux termes de l’article L. 2122-22 du même code :  » Le maire peut (…), par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / (…) 5° de décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n’excédant pas douze ans ; / (…) « . Enfin, selon l’article R. 2241-1 du même code :  » Les autorisations d’occupation ou d’utilisation du domaine public communal sont délivrées par le maire « .

3. D’autre part, l’article R. 2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques prévoit que  » l’autorisation d’occupation ou d’utilisation du domaine public peut être consentie, à titre précaire et révocable, par la voie d’une décision unilatérale ou d’une convention « .

4. Il résulte de ces dispositions, d’une part, que le maire n’est compétent pour décider la conclusion de conventions d’occupation du domaine public que sur délégation du conseil municipal prise en application des dispositions précitées du 5° de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales et pour les conventions dont la durée n’excède pas douze ans et, d’autre part, que s’il appartient au conseil municipal de délibérer sur les conditions générales d’administration du domaine communal, le maire est seul compétent pour délivrer et retirer les autorisations unilatérales d’occuper temporairement ce domaine. » Conseil d’État, 21 décembre 2023, n°471189.

 

Jérôme MAUDET

Avocat associé

Voeux 2024

Toute l’équipe du Cabinet Maudet-Camus vous souhaite une excellente année 2024.

Droit des collectivités : Les procès-verbaux d’infraction ne sont pas des actes administratifs

 

Par un arrêt du 6 décembre 2023, le Conseil d’Etat a considéré que les documents produits par les agents de police municipale sont des documents administratifs communicables à l’exception des procès-verbaux de constat d’infraction :

 » Les documents produits par les agents de police municipale dans l’exercice de leur mission de service public, notamment ceux par lesquels ils rendent compte des opérations de police administrative qu’ils effectuent, de leur propre initiative ou à la suite d’un signalement, à des fins de prévention et de surveillance du bon ordre, de la tranquillité, de la sécurité et de la salubrité publiques, sur le fondement de l’article L. 511-1 du code de la sécurité intérieure, ont en principe le caractère de documents administratifs, quand bien même ils seraient par la suite transmis à une juridiction. Toutefois, les rapports et procès-verbaux mentionnés à l’article 21-2 du code de procédure pénale, par lesquels les agents de police municipale constatent ou rendent compte d’une infraction pénale, qu’ils transmettent au procureur de la République, le cas échéant par l’intermédiaire des officiers de police judiciaire de la police nationale ou de la gendarmerie nationale, ne sont pas détachables de la procédure juridictionnelle à laquelle ils participent et ne constituent donc pas des documents administratifs. » (CE, 6 décembre 2023, n°468626)

 

Jérôme MAUDET

Avocat 

Fonction publique : ⚖️⚠️ Sanction disciplinaire d’un agent pour comportement violent et indigne

 

🏛️🏛️ Aux termes d’un arrêt en date du 23 novembre 2023, la Cour administrative d’appel de LYON annule le jugement du tribunal administratif de GRENOBLE lequel avait annulé une sanction portant exclusion temporaire des fonctions d’un aide-soignant à l’égard duquel plusieurs comportements violents et indignes sur les patients étaient reprochés.

 

👩‍⚕️👨‍⚕️Recherchant de manière classique « si les faits reprochés à un agent public ayant fait l’objet d’une sanction disciplinaire constituent des fautes de nature à justifier une sanction », la Cour administrative de LYON a considéré que l’aide-soignant « usait régulièrement de termes dégradants pour désigner ou s’adresser à des résidents ou à des collègues et a par ailleurs adopté, à plusieurs reprises, un comportement inapproprié pour la réalisation de certaines tâches, notamment en bloquant la respiration d’un résident pour lui mettre son appareil dentaire, en s’abstenant de soigner les saignements causés par la coupe des ongles de l’un d’eux ou encore en neutralisant brutalement un résident agressif en lui tordant le bras et en lui pinçant la joue, tout en le menaçant verbalement ».

 

🏛️ 🏛️Elle a alors considéré que son comportement était « attentatoire à la dignité des patients, ne saurait être justifié par son humour personnel, ni par une éventuelle insuffisance d’effectifs, et méconnaît l’obligation statutaire de soin lui incombant en vertu des dispositions » de l’article R. 4311-2 du code de la santé publique aux termes notamment desquelles les soins infirmiers « ont pour objet, dans le respect des droits de la personne, (…) de protéger, maintenir, restaurer et promouvoir la santé physique et mentale des personnes ou l’autonomie de leurs fonctions vitales physiques et psychiques en vue de favoriser leur maintien, leur insertion ou leur réinsertion dans leur cadre de vie familial ou social ».

 

👨‍⚖️👨‍⚖️Le comportement de l’agent revêtait dès lors un caractère fautif, justifiant le prononcé d’une sanction disciplinaire (CAA de LYON, 4ème chambre, 23/11/2023, 22LY00295)

 

Louis-Marie Le Rouzic

Avocat