Droit pénal de l’urbanisme : un nouvel outil dissuasif, rapide et efficace pour les collectivités !

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La Loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique est venue offrir aux collectivités de nouveaux moyens pour lutter contre les infractions au Code de l’urbanisme.

Depuis l’entrée en vigueur de cette loi et en complément des poursuites pénales qui peuvent être menées, les maires disposent d’une nouvelle arme : la mise en demeure assortie d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 500 euros par jour de retard dans la limite de 25 000 €.

L’article L.481-1 du Code de l’urbanisme nouvellement créé dispose en effet que :

« I.-Lorsque des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ainsi que des obligations mentionnées à l’article L. 610-1 ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable et qu’un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1, indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée, l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3-1 peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation.

II.-Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier. Il peut être prolongé par l’autorité compétente, pour une durée qui ne peut excéder un an, pour tenir compte des difficultés que rencontre l’intéressé pour s’exécuter.

III.-L’autorité compétente peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 500 € par jour de retard. »

L’article L. 481-2 précise pour sa part les modalités de fixation et de recouvrement de l’astreinte :

« I.- L’astreinte prévue à l’article L. 481-1 court à compter de la date de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à ce qu’il ait été justifié de l’exécution des opérations nécessaires à la mise en conformité ou des formalités permettant la régularisation. Le recouvrement de l’astreinte est engagé par trimestre échu.

II.- Les sommes dues au titre de l’astreinte sont recouvrées, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’immeuble ayant fait l’objet de l’arrêté. Dans le cas où l’arrêté a été pris par le président d’un établissement public de coopération intercommunale, l’astreinte est recouvrée au bénéfice de l’établissement public concerné.

III.- L’autorité compétente peut, lors de la liquidation trimestrielle de l’astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait. »

 

L’article L. 481-3 prévoit enfin une possibilité de faire procéder à la consignation des sommes équivalentes au montant des travaux à réaliser :

« I.- Indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées, lorsque la mise en demeure prévue à l’article L. 481-1 est restée sans effet au terme du délai imparti, l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3-1 peut obliger l’intéressé à consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux à réaliser, laquelle sera restituée à l’intéressé au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.

Pour le recouvrement de cette somme, il est procédé comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine et l’Etat bénéficie d’un privilège de même rang que celui prévu à l’article 1920 du code général des impôts.

L’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application d’une mesure de consignation ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif. »

 

Jérôme MAUDET

Avocat au Barreau de Nantes

URBANISME – Mise à jour des formulaires CERFA pour les demandes d’autorisations de construire

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Plusieurs formulaires CERFA relatifs aux demandes d’autorisation d’urbanisme ont été modifiés parmi eux notamment :

 

MODIFICATION DANS CES 3 FORMULAIRES :

  • de la rubrique « Informations complémentaire » : indication désormais du « Nombre de niveaux du bâtiment le plus élevé : au-dessus du sol ….. et au-dessous du sol……… »

 

  • de la Rubrique « Informations pour l’application d’une législation connexe »

 

Il convient désormais d’indiquer si le projet :

 

  • déroge à certaines règles de construction et met en œuvre une solution d’effet équivalent au titre de l’ordonnance n° 2018-937 du 30 octobre 2018 visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l’innovation

 

  • relève de l’article L.632-2-1 du code du patrimoine (avis simple de l’architecte des Bâtiments de France pour les antennes-relais et les opérations liées au traitement de l’habitat indigne)

 

  • porte sur une installation classée soumise à enregistrement en application de l’article L. 512-7 du code de l’environnement (pour les formulaires de déclaration préalable et de permis de construire autres qu’une maison individuelle )

 

EXIGENCES DE DEUX NOUVELLES PIECES DANS LE BORDEREAU DES PIECES JOINTES

 

Il convient de fournir :

 

  • Si le projet déroge à certaines règles de construction et met en œuvre une solution d’effet équivalent : L’attestation montrant le caractère équivalent des résultats obtenus par les moyens mis en œuvre, ainsi que leur caractère innovant [PC16-7-PCMI27- DP24]

 

 

 

AJOUT DANS LE FORMULAIRE CERFA N°13409*07 DEMANDE DE PERMIS D’AMENAGER & PERMIS DE CONSTRUIRE

 

  • Ajout de la transmission du dossier au secrétariat de la CNAC

 

  • Pour les permis d’aménager un lotissement dont la surface du terrain à aménager est > à 2500m², il faudra certifier qu’un architecte ou un paysagiste concepteur au sens de l’article 174 de la loi n°2016-1087 du 8 aout 2016 pour la reconquête de la biodiversité a participé à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental (p9/18)

 

Selon le professionnel concerné, les informations suivantes sont à remplir

(Nom -Prénom – adresse- telephone- mail- Pour les architectes uniquement :N° d’inscription sur le tableau de l’ordre et Conseil régional)

 

 

DANS LES FORMULAIRES DE LA DECLARATION DES ELEMENTS NECESSAIRES AU CALCUL DE L’IMPOSITION (DENCI)

 

– Rubrique 1.1 : ajout de la mention de la surface taxable démolie de la construction

 

– Rubrique 1.2.2 : Ajout de la mention de la surface taxable démolie de la construction en cas d’extension principale, création d’un bâtiment annexe à cette habitation ou d’un garage clos et couvert.

 

– rubrique 1.4 Redevance d’archéologie préventive : indication désormais uniquement de la mention : le projet fait-il l’objet d’un ou de terrassement(s)

 

– Rubrique 3 : Ajout de la production du rescrit fiscal (F3) si le pétitionnaire a bénéficié d’un rescrit fiscal relatif à la taxe d’aménagement ou la redevance de l’archéologie préventive

 

– Rubrique 4 : Production des statuts de l’EPIC ou de l’EPA (F4) ou de l’association et le justificatif de la gestion désintéressée au sens de l’article 206 1 bis 1er alinéa du code général des impôts (F6) si le pétitionnaire pense bénéficier d’une exonération prévue à l’article L. 331-7 1° du code de l’urbanisme

 

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***

Tels sont les principaux changements apportés.

Il convient donc tant pour les services instructeurs que pour les pétitionnaires de vérifier le formulaire utilisé, surtout en cette période inédite où nous sommes davantage concentrés sur les conséquences de l’état d’urgence sanitaire sur les délais d’instruction et les délais de recours, dès lors que les modifications opérées emportent incidence sur la complétude du dossier de la demande d’autorisation d’urbanisme.

 

Céline CAMUS

Avocate associée Cabinet d’avocats Maudet-Camus

06/05/2020

Collectivités : comment obtenir la remise en état des lieux devant le juge civil ?

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Édifier une construction en méconnaissance des règles d’urbanisme constitue un délit.

S’agissant d’un délit l’action publique se prescrit par 6 ans alors que l’action civile demeure ouverte pendant 10 années à compter de l’achèvement des travaux.

Aux termes des dispositions de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme :

« La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ».

Il ressort de cette disposition que le seul fait générateur de l’action de la commune est la constatation de l’édification ou de l’installation d’un ouvrage sans autorisation pourtant indispensable à cette fin et prévue au livre IV du code de l’urbanisme « Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions ».

En d’autres termes, la seule constatation d’une construction illicite suffit pour que la démolition de la construction illégalement édifiée soit ordonnée par le juge civil.

Ainsi, la Cour de cassation juge que :

« Mais attendu que, M. N… s’étant borné à faire valoir dans ses conclusions d’appel que lui avait été délivrée le 30 juin 2016 une décision de non-opposition à la déclaration préalable qu’il avait présentée le 6 novembre 2015 en vue de la création d’une chambre sur terrasse existante, sans soutenir qu’il avait obtenu un permis de construire emportant régularisation de l’ensemble des travaux de surélévation précédemment entrepris, la cour d’appel, qui a constaté que ces travaux avaient été réalisés sans permis de construire, en a exactement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions ni d’examiner une pièce que ses constatations rendaient inopérantes, qu’il y avait lieu d’en ordonner la démolition » (C. Cass., 7 mars 2019, n°17-31177).

Par ailleurs, il ressort de la jurisprudence applicable que la collectivité n’a pas à démontrer l’existence d’un préjudice particulier pour solliciter la démolition de la construction édifiée sans autorisation.

En ce sens, la Cour de cassation juge sans ambiguïté que :

« Mais attendu que l’action attribuée à la commune par l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui a pour objet la démolition ou la mise en conformité, est destinée à faire cesser une situation illicite ;

 Que la volonté du législateur d’attribuer une action spécifique au profit de la commune serait compromise si cette action obéissait à la même condition de preuve d’un préjudice que l’action de droit commun ouverte à tout tiers victime de la violation de règles d’urbanisme ; » (C. Cass., 16 mai 2019, n°17-31757).

Dans le même sens, la Cour de Cassation juge que :

« attendu que la commune dispose d’une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d’un préjudice personnel et direct causé par les constructions irrégulières ; que la cour d’appel, qui a constaté l’irrégularité des ouvrages construits par M. E…, sans avoir obtenu un permis de construire ou une autorisation préalable, dans le site naturel de la vallée de la Loue classé en zone Natura 2000, devant rester libre de toute construction et répertorié en aléa très fort de risque de glissement de terrain, en a exactement déduit que la demande de démolition devait être accueillie, alors que M. E… ne précise pas, concrètement, en quoi la mesure de démolition porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens » (C. Cass., 13 février 2020, n°19-16299).

Par conséquent, en raison de l’édification sans autorisation de l’ensemble des structures et constructions présentes sur la parcelle une collectivité est bien fondée à solliciter de la juridiction de céans leur démolition.

Cette dernière n’aura d’autres choix que de faire droit à cette demande.

En ce sens, la Cour d’appel de Paris juge en effet que les dispositions de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme doivent être appliquées dès lors que les ouvrages litigieux n’ont pas fait l’objet des autorisations d’urbanisme nécessaires à leur construction.

Plus précisément, elle a jugé que :

« ces dispositions doivent être appliquées dès lors que, comme en l’espèce, la commune a saisi le tribunal, dans les 10 ans de la réalisation de l’ouvrage litigieux, sans que celui-ci ait jamais fait l’objet de l’autorisation d’urbanisme nécessaire à sa construction » (C.A. Paris, 10 novembre 2017, n°15/20013).

Par ailleurs, le contrevenant ne saurait invoquer la violation de dispositions relatives au respect du droit à la vie privée et familiale dès lors que la démolition sollicitée n’est pas contraire aux dispositions de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

En ce sens, la Cour d’appel de Paris juge que :

« le fait pour l’autorité communale légalement investie de la police de l’urbanisme, afin notamment de lutter contre le développement anarchique de constructions qui portent gravement et durablement atteinte à l’ordre public, de solliciter la démolition d’une construction illicite pour avoir été réalisée sans l’autorisation administrative préalable prévue par la loi, fût-elle, comme en l’espèce le domicile de Mme X… et de sa famille, ne constitue pas, au sens de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme précitée, une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale et à la protection de son domicile » (C.A. Paris, 10 novembre 2017, n°15/20013

Louis-Marie LE ROUZIC

Avocat

 

Urbanisme : Le droit de visite des agents

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La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a modifié les conditions d’exercice du droit de visite en matière d’urbanisme.

Cette réforme a été motivée par le renforcement de la protection du droit au respect de la vie privée et familiale.

Postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme, par un arrêt du 16 mai 2019 n° 66554/14 la Cour européenne des droits de l’Homme a d’ailleurs jugé que les visites domiciliaires telles que prévues antérieurement en matière d’urbanisme méconnaissaient l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme (CEDH).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN deux hypothèses se distinguent :

  • Le droit de visite et de communication dans un contexte d’autorisation d’urbanisme délivrée régulièrement (articles L.461-1 et suivants du Code de l’urbanisme)
  • Le droit de visite de constructions en cas de méconnaissance des règles d’urbanisme (articles L.480-17 et suivant du même Code)

 

I. L’exercice du droit de visite et de communication

Dans sa nouvelle rédaction l’article L.461-1 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Le préfet et l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 ou leurs délégués, ainsi que les fonctionnaires et les agents mentionnés à l’article L. 480-1 peuvent visiter les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du présent code afin de vérifier que ces dispositions sont respectées et se faire communiquer tous documents se rapportant à la réalisation de ces opérations.

Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. »

L’article L.461-2 du même Code précise que :

« Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d’habitation ne peuvent cependant être visités qu’en présence de leur occupant et avec son assentiment. »

Ce droit de visite peut s’exercer jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux.

S’il est établi qu’une construction a été édifiée en méconnaissance des règles d’urbanisme l’autorité compétente peut mettre en demeure le maître d’ouvrage, dans un délai qui ne peut excéder six mois, de déposer, selon le cas, une demande de permis ou une déclaration préalable.

En cas de refus d’accès par l’occupant du domicile ou si la personne ayant qualité pour autoriser l’accès n’est pas joignable, les visites doivent être autorisées par le juge des libertés et de la détention

L’article L. 461-3 précise que :

« l’ordonnance comporte l’adresse des lieux à visiter, le nom et la qualité des agents habilités à procéder aux opérations de visite ainsi que les heures auxquelles ces agents sont autorisés à se présenter ».

Si l’occupant ou son représentant est absent, l’ordonnance doit alors être notifiée à l’intéressé après la visite par courrier recommandé avec accusé de réception.

A défaut de réception, il est procédé à la signification de l’ordonnance par voie d’huissier.

En l’absence de l’occupant, les agents chargés de la visite ne pourront procéder aux constats qu’en présence de deux témoins qui ne doivent pas être placés sous leur autorité.

Le juge des libertés et de la détention a la possibilité de se rendre sur place pendant la visite qui s’effectue sous son contrôle et son autorité.

En application de l’article L.461-3 le procès-verbal doit être dressé « sur-le-champ ». Il devra donc être rédigé de manière manuscrite et relater les modalités et le déroulement de la visite.

Les agents y consignent leurs constatations.

Ce procès-verbal est signé par les personnes présentes.

L’original du procès-verbal mentionnant les délais et voies de recours doit être adressé au juge de la liberté et de la détention et une copie est remise ou adressée par courrier recommandé à l’occupant des lieux ou à son représentant.

Le procès-verbal mentionne le délai et les voies de recours.

 

II. Le droit de visite applicable aux infractions au code de l’urbanisme

L’article L.480-1 du code de l’urbanisme dispose que :

« Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire.

Les infractions mentionnées à l’article L. 480-4 peuvent être constatées par les agents commissionnés à cet effet par le ministre chargé de la culture et assermentés lorsqu’elles affectent des immeubles soumis aux dispositions législatives du code du patrimoine relatives aux monuments historiques, aux abords des monuments historiques ou aux sites patrimoniaux remarquables ou aux dispositions législatives du code de l’environnement relatives aux sites et qu’elles consistent soit dans le défaut de permis de construire, soit dans la non-conformité de la construction ou des travaux au permis de construire accordé. Il en est de même des infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine.

Lorsque l’autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal. »

Dans cette hypothèse, le constat d’infraction n’a pas obligatoirement à être rédigé sur place et une copie du procès-verbal devra être transmise dans un délai de cinq jours au ministère public.

L’article 29 du Code de procédure pénale dispose en effet que :

« Les gardes particuliers assermentés constatent par procès-verbaux tous délits et contraventions portant atteinte aux propriétés dont ils ont la garde.

Les procès-verbaux sont remis ou envoyés par lettre recommandée directement au procureur de la République. Cet envoi doit avoir lieu, à peine de nullité, dans les cinq jours suivant celui de la constatation du fait, objet de leur procès-verbal.»

Le non-respect de ces délais de 3 jours est toutefois apprécié avec bienveillance par le juge judiciaire en application de l’adage « pas de nullité sans grief » :

« Attendu que, pour rejeter l’exception tirée de la nullité du procès-verbal de constat du 13 septembre 2007, l’arrêt retient notamment que la nullité prévue par l’article 29 du code de procédure pénale, qui n’est pas une nullité d’ordre public, ni une nullité résultant de la violation des droits de la défense, ne fait pas grief aux prévenus dès lors qu’ils ne sont pas directement lésés, ni même concernés par cette irrégularité relative au délai de transmission de la procédure au procureur de la République, et qu’il n’est d’ailleurs pas allégué par les appelants que l’inobservation de ce délai ait porté atteinte à leurs intérêts ; » (Cass. Crim. 7 décembre 2010. N° de pourvoi: 10-81729)

La Loi ELAN a créé l’article L.480-17 du code de l’urbanisme pour encadrer les constatations et le droit de visite des agents :

« I.- Les fonctionnaires et agents mentionnés à l’article L. 480-1 recherchent et constatent les infractions prévues par le présent code en quelque lieu qu’elles soient commises.

Toutefois, ils sont tenus d’informer le procureur de la République, qui peut s’y opposer, avant d’accéder aux établissements et locaux professionnels. Ils ne peuvent pénétrer dans ces lieux avant 6 heures et après 21 heures. En dehors de ces heures, ils y accèdent lorsque les locaux sont ouverts au public.

II.- Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d’habitation ne peuvent être visités qu’entre 6 heures et 21 heures, avec l’assentiment de l’occupant ou, à défaut, en présence d’un officier de police judiciaire agissant conformément aux dispositions du code de procédure pénale relatives aux visites domiciliaires, perquisitions et saisies de pièces à conviction. Cet assentiment doit faire l’objet d’une déclaration écrite de la main de l’intéressé. Si celui-ci ne sait pas écrire, il en est fait mention au procès-verbal, ainsi que de son assentiment. »

Cet article permet un droit de visite dans la perspective de dresser procès-verbal de constat d’infraction.

Concernant les établissements et locaux professionnels, ces agents sont dans l’obligation d’en informer le Procureur de la République, qui peut s’opposer à cette visite.

Ce droit de visite ne peut s’exercer qu’aux heures ouvrées sauf si les locaux sont ouverts au public.

Concernant les domiciles et locaux comprenant des parties à usage d’habitation, les visites ne peuvent se dérouler que de 6 heures à 21 heures, et avec l’assentiment de l’occupant.

En cas de refus, cette visite ne pourra s’effectuer qu’en présence d’un officier de police judiciaire agissant conformément aux dispositions du code de procédure pénale relatives aux visites domiciliaires, perquisitions et saisies de pièces à conviction.

En cas d’obstacle à ces deux droits de visite, l’article L.480-12 prévoit que :

« Le fait de faire obstacle aux fonctions exercées par les autorités, fonctionnaires et agents habilités à exercer les missions de contrôle administratif prévues au chapitre Ier du titre VI du présent livre ou de recherche et de constatation des infractions prévues par le présent code est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. »

 

Jérôme MAUDET

Avocat 

Formation droit pénal de l’urbanisme

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Le 14 février 2020 le Cabinet d’avocats Maudet-Camus organisait un petit déjeuner studieux de formation sur le contentieux pénal de l’urbanisme.

Un seul objectif :

  • Déterminer les moyens dont disposent les collectivités pour faire respecter la règle d’urbanisme et réprimer les infractions sur leurs territoires.

Nous avons été contraints de nous serrer un peu mais les échanges étaient de qualité.

Merci à tous les participants !!!

Vie du cabinet : Cabinet d’avocats Maudet-Camus rejoint l’association française des avocats-conseils auprès des collectivités territoriales (AFAC)

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Par l’intermédiaire de Jérôme MAUDET, le Cabinet d’avocats Maudet-Camus a choisi de rejoindre et d’adhérer à l’Association Française des Avocats-Conseils auprès des collectivités territoriales (AFAC).

 

 

 

 

Depuis 1991, l’AFAC fédère des avocats tous attachés à une même exigence : l’excellence du conseil et de l’assistance juridiques aux collectivités territoriales.

Réunissant des confrères dont l’activité dominante est tournée vers les collectivités, le réseau AFAC, par la mutualisation des compétences qu’il regroupe et par l’échange d’expériences, œuvre pour une spécialisation toujours plus pointue permettant à ses membres d’apporter à leurs clients les réponses qu’ils attendent.

Expulsions : les occupants sans titre ne peuvent se prévaloir ni du respect de leur domicile, ni d’un droit au logement

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Par un arrêt du 4 juillet 2019, la Cour de cassation est venue préciser le rôle du juge des référés lorsqu’il est saisi d’une demande d’expulsion.

Selon la Cour de cassation, les occupants sans droit ni titre d’un bien ne peuvent se prévaloir d’une quelconque ingérence dans leur droit au respect de leur domicile dès lors que l’atteinte portée au droit de propriété par l’occupation illégale constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

« Mais attendu que, l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; qu’ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision ; » (Cass. 4 juillet 2019, N° de pourvoi : 18-17119)

L’article 544 du code civil, prévoit en effet que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; que ce droit fondamental de valeur constitutionnelle et protégé par la Convention Européenne des Droits de l’Homme a un caractère absolu.

Il s’en déduit que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui doit être considérée comme un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé, en application de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, l’expulsion des occupants sans qu’il soit imposé auxdits propriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résidant dans l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui.

L’objectif de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent et la nécessité de satisfaire à cet objectif ne sont par ailleurs pas opposable aux particuliers.

 

Jérôme MAUDET

Avocat

 

Collectivités : occupation irrégulière du domaine public et modalités de calcul de l’indemnité

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L’occupation du domaine public d’une collectivité implique le versement d’une redevance conformément à l’article L.2125-1 du CG3P.

L’occupation irrégulière du domaine public doit également donner lieu au versement d’une indemnité de la part de l’occupant fut-il sans droit ni titre.

Par un arrêt du 1er juillet 2019, le Conseil d’Etat est venu apporter des précisions quant au calcul du montant de l’indemnité qui peut être fixée par la collectivité propriétaire notamment en cas d’occupation irrégulière du domaine public.

En substance, le Conseil d’Etat considère que le bénéficiaire doit verser une somme destinée à compenser les revenus auxquels aurait pu prétendre la personne publique de la part d’un occupant régulier.

A défaut de pouvoir obtenir un élément de comparaison, la collectivité peut fixer unilatéralement un montant et c’est au juge administratif qu’il reviendra en dernier ressort de faire usage de ses pouvoirs d’instruction pour fixer le montant dû par l’occupant irrégulier.

« 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Café George V, qui exploite un établissement situé 120 avenue des Champs-Élysées à Paris, a été rendue destinataire d’un titre exécutoire en date du 20 mars 2015, d’un montant de 78 104,91 euros, pour le paiement de droits de voirie additionnels au titre de l’année 2014 afférents aux dispositifs de chauffage et d’écrans parallèles installés sur la contre-terrasse qu’elle a installée à hauteur de son établissement. Par un jugement du 29 septembre 2016, le tribunal administratif de Paris, saisi par la société requérante, a annulé ce titre exécutoire et l’a déchargée de l’obligation de payer ces droits. La ville de Paris se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 10 avril 2018 par lequel la cour administrative d’appel de Paris a rejeté l’appel qu’elle avait formé contre ce jugement.

2. Aux termes de l’article L. 2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques :  » Toute occupation ou utilisation du domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 donne lieu au paiement d’une redevance (…) « . Aux termes de l’article L. 2125-3 du même code :  » La redevance due pour l’occupation ou l’utilisation du domaine public tient compte des avantages de toute nature procurés au titulaire de l’autorisation « .

3. Le gestionnaire du domaine public est fondé à réclamer à l’occupant qui utilise de manière irrégulière le domaine une indemnité compensant les revenus qu’il aurait pu percevoir d’un occupant régulier pendant cette période. A cette fin, il doit rechercher le montant des redevances qui auraient été appliquées si l’occupant avait été placé dans une situation régulière, soit par référence à un tarif existant, lequel doit tenir compte des avantages de toute nature procurés par l’occupation du domaine public, soit, à défaut de tarif applicable, par référence au revenu, tenant compte des mêmes avantages, qu’aurait pu produire l’occupation régulière de la partie concernée du domaine public. La circonstance que l’occupation en cause serait irrégulière soit du fait qu’elle serait interdite, soit du fait que l’utilisation constatée de celui-ci contreviendrait aux termes de l’autorisation délivrée, n’empêche pas le gestionnaire du domaine de fixer le montant de l’indemnité due par l’occupant irrégulier par référence au montant de la redevance exigible, selon le cas, pour un emplacement similaire ou pour une utilisation procurant des avantages similaires.

4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la ville de Paris s’est référée, pour calculer le montant de l’indemnité due pour l’année 2014 au titre des droits de voirie additionnels relatifs à l’utilisation irrégulière de dispositifs de chauffage et d’écrans parallèles sur la contre-terrasse installée par la société Café George V, aux tarifs applicables, en la matière, aux terrasses ouvertes. La cour administrative d’appel, après avoir retenu qu’il n’existait pas, dans la règlementation de la ville de Paris, de tarif applicable aux contre-terrasses, a estimé que la ville n’avait pas pu légalement fixer le montant des droits de voirie additionnels en se référant aux tarifs applicables aux terrasses ouvertes, parce que les contre-terrasses n’auraient été autorisées, contrairement aux terrasses, que pour une période limitée au cours de l’année civile.

5. Toutefois, d’une part, il ne ressort pas des dispositions de l’arrêté du 6 mai 2011 du maire de Paris portant règlement des étalages et des terrasses installés sur la voie publique que cet arrêté prévoirait que les contre-terrasses ne pourraient être autorisées que pendant une partie seulement de l’année. Par suite, en interprétant cet arrêté comme il a été dit au point 4, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.

6. D’autre part, en déchargeant la société de l’obligation de payer l’intégralité de la somme mise à sa charge par le titre exécutoire du 20 mars 2015, sans chercher à déterminer par référence à une utilisation du domaine procurant des avantages similaires, le cas échéant en faisant usage de ses pouvoirs d’instruction, le montant de droits additionnels permettant de tenir compte des avantages de toute nature procurés par l’utilisation irrégulière du domaine public par la société Café George V, la cour a commis une erreur de droit. » (CE 1er juillet 2019, n°421403).

Jérôme MAUDET

Avocat

Collectivités : faut-il mettre en concurrence les occupants du domaine privé ?

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L’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques a mis un terme à la liberté des gestionnaires domaniaux s’agissant de la mise à disposition des biens des collectivités appartenant à leur domaine public.
L’article L.2122-1-1 du code général de la propriété des personnes publiques issue de cette ordonnance dispose que dorénavant :

« Sauf dispositions législatives contraires, lorsque le titre mentionné à l’article L. 2122-1 permet à son titulaire d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique, l’autorité compétente organise librement une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d’impartialité et de transparence, et comportant des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de se manifester.

Lorsque l’occupation ou l’utilisation autorisée est de courte durée ou que le nombre d’autorisations disponibles pour l’exercice de l’activité économique projetée n’est pas limité, l’autorité compétente n’est tenue que de procéder à une publicité préalable à la délivrance du titre, de nature à permettre la manifestation d’un intérêt pertinent et à informer les candidats potentiels sur les conditions générales d’attribution. »

L’article L.2122-1-2 du même Code pose des exceptions notamment en cas d’urgence :

« L’article L. 2122-1-1 n’est pas applicable :

1° Lorsque la délivrance du titre mentionné à l’article L. 2122-1 s’insère dans une opération donnant lieu à une procédure présentant les mêmes caractéristiques que la procédure déterminée par le premier alinéa de l’article L. 2122-1-1 ;

2° Lorsque le titre d’occupation est conféré par un contrat de la commande publique ou que sa délivrance s’inscrit dans le cadre d’un montage contractuel ayant, au préalable, donné lieu à une procédure de sélection ;

3° Lorsque l’urgence le justifie. La durée du titre ne peut alors excéder un an ;

4° Sans préjudice des dispositions figurant aux 1° à 5° de l’article L. 2122-1-3, lorsque le titre a pour seul objet de prolonger une autorisation existante, sans que sa durée totale ne puisse excéder celle prévue à l’article L. 2122-2 ou que cette prolongation excède la durée nécessaire au dénouement, dans des conditions acceptables notamment d’un point de vue économique, des relations entre l’occupant et l’autorité compétente. »

Ces dispositions ne valent que pour le domaine public conformément à ce que prévoient les articles précités.

Toutefois, dans une réponse publiée au JO de l’assemblée nationale le 29 janvier 2019, le ministre des l’économie et des finances s’appuyant sur une décision de la Cour de justice de l’Union européenne du 14 juillet 2016 est venu préciser que la délivrance de titres sur le domaine privé doit garantir dans les mêmes termes le respect des principes d’impartialité, de transparence et d’égalité de traitement des candidats.

Autrement dit, le ministre interrogé considère que la mise en concurrence est un préalable à la délivrance de titres sur le domaine privé.

« Question publiée au JO le : 02/10/2018 page : 8657
Réponse publiée au JO le : 29/01/2019 page : 861
Date de changement d’attribution: 09/10/2018

Texte de la question

M. Jean-Luc Fugit attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur la mise en concurrence des titres d’occupation domaniale. En effet, l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques a créé une nouvelle obligation s’agissant de la délivrance des titres d’occupation, laquelle doit désormais être précédée, selon les termes de l’article L. 2122-1-1 du code général de la propriété des personnes publiques, d’une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d’impartialité et de transparence, et comportant des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de se manifester. Selon ce même article, les obligations de publicité et de mise en concurrence préalables sont applicables à la délivrance des titres lorsque ces derniers permettent à leur titulaire d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique. En revanche, il n’existe pas de disposition comparable s’agissant des titres d’occupation portant sur le domaine privé. Or, les collectivités locales délivrent fréquemment des titres, tels que des baux, sur leur domaine privé, à des tiers privés en vue de l’exploitation d’une activité économique. La délivrance de ces titres sur le domaine privé peut-elle ainsi s’affranchir de toutes règles de publicité et de mise en concurrence ? Il lui demande ainsi de lui indiquer quelle interprétation retenir pour éviter toute ambiguïté.

Texte de la réponse

Prise sur le fondement de l’habilitation prévue par l’article 34 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques a précisé les conditions dans lesquelles la délivrance de certains titres d’occupation du domaine public est soumise à une procédure de sélection préalable des candidats potentiels ou à des obligations de publicité, lorsque ces titres ont pour effet de permettre l’exercice d’une activité économique sur ce domaine. Cette ordonnance n’a pas modifié, en droit interne, les règles régissant l’attribution des titres d’occupation sur le domaine privé des personnes publiques. Toutefois, la décision de la Cour de justice de l’Union européenne du 14 juillet 2016 « Promoimpresa » (affaires n° C-458/14 et C67/15), à la suite de laquelle a été adoptée l’ordonnance de 2017,  soumet à des principes de transparence et de sélection préalable l’octroi de toute autorisation qui permet l’exercice d’une activité économique dans un secteur concurrentiel, sans opérer de distinction selon que cette activité s’exerce sur le domaine public ou sur le domaine privé des personnes publiques. Il résulte de cette jurisprudence que la délivrance de titres sur le domaine privé doit garantir dans les mêmes termes le respect des principes d’impartialité, de transparence et d’égalité de traitement des candidats. Ainsi, les autorités gestionnaires du domaine privé doivent donc mettre en oeuvre des procédures similaires à celles qui prévalent pour le domaine public et qui sont précisées par les articles L. 2122-1-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques. »
Jérôme MAUDET
Avocat

Principe du contradictoire : à l’impossible nul n’est tenu même en matière d’expulsion

/dans , /par

Une association propriétaire d’un immeuble a été informée de l’intrusion de plusieurs occupants sans droit ni titre dans le bâtiment lui appartenant.

Elle a alors mandaté un huissier qui s’est déplacé sur site mais n’a pas été en mesure d’obtenir une quelconque identité face au refus des occupants.

L’huissier relevait notamment dans son procès-verbal de constat que :

« Les personnes présentes n’ont pas souhaité me dévoiler leur identité… ».

Cette circonstance justifiait, selon l’association, que la mesure soit ordonnée sans instauration d’un débat contradictoire qui ne pouvait être utilement mené eu égard au fait qu’il n’a pas été possible d’obtenir l’identité des occupants.

En effet, le refus opposé par les occupants de dévoiler leur identité, rendait impossible l’organisation d’un débat contradictoire.

L’association qui ne disposait d’aucun moyen de contrainte lui permettant d’obtenir les identités des contrevenants n’avait donc d’autre choix que d’utiliser la procédure d’ordonnance sur requête prévue par l’article 851 du Code de procédure civile lequel prévoit que :

« Le juge du tribunal d’instance est saisi par requête dans les cas spécifiés par la loi.

Il peut également ordonner sur requête, dans les limites de sa compétence, toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu’elles ne soient pas prises contradictoirement. »
Saisi d’une demande d’expulsion présentée par requête le 21 décembre 2018, le président du tribunal d’instance a toutefois rejeté cette demande au motif qu’un débat contradictoire était nécessaire en ces termes :

« Il convient d’identifier les occupants et d’organiser un débat contradictoire ».

L’association a donc formé une demande de rétractation conformément aux dispositions de l’article 950 du code de procédure civile.

Cette demande ayant été rejetée par ordonnance du 24 décembre 2018, le 2 janvier 2019 l’association a relevé appel de l’ordonnance pour obtenir l’expulsion de tous les occupants de l’immeuble sous astreinte de 100 euros personne et par jour de retard.

Il était également demandé à la Cour :

• d’ordonner l’évacuation de tous les matériels, véhicules et autres objets mobiliers leur appartenant, l’huissier instrumentaire devant bénéficier de l’assistance de la force publique et de toutes personnes et de tous matériels nécessaires à l’exécution de cette mission ;
• de dire et juger que les occupants ne pourront bénéficier des dispositions protectrices des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatifs au commandement de quitter les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois et à la trêve hivernale ;

Par un arrêt du 19 février 2019, la Cour d’appel de Rennes a estimé qu’à l’impossible nul ne saurait être tenu :

« Le président du tribunal peut ordonner sur requête toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu’elles ne soient pas prises contradictoirement. Tel est le cas lorsqu’en raison de l’urgence à prévenir un dommage imminent et de l’impossibilité d’identifier et donc d’appeler individuellement à la cause les auteurs d’un trouble manifestement illicite, les circonstances exigent que les mesures de remise en état sollicitées soient prises non contradictoirement à l’égard des occupants sans droit, ni titre d’un immeuble, lesquels ont d’ailleurs la faculté de susciter ultérieurement un débat contradictoire dont ils ont seuls empêché la tenue immédiate.

En l’espèce, il est établi qu’un groupe d’individus comprenant au moins une dizaine de personnes a pénétré par effraction dans la propriété privée de l’Association et revendique le droit de s’y maintenir indéfiniment tout en refusant de décliner l’identité de ses membres, paralysant ainsi les opérations de vente en cours et mettant en péril l’intégrité de l’immeuble.

Ces circonstances rendent impossible l’organisation d’un débat contradictoire et justifient donc le bien-fondé de la procédure non contradictoire utilisée.
Le délai prévu au premier alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

De même le sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution est écarté en application de l’alinéa 2 de ce texte, lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Tel étant le cas en l’espèce, la requête sera intégralement accueillie.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme l’ordonnance rendue le 19 décembre 2018 par le président du tribunal d’instance (…) ;

Statuant à nouveau,

Ordonne l’expulsion de tous les occupants de l’immeuble situé (…) sous astreinte provisoire de 100 euros par personne présente sur les lieux et par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai d’un mois passé lequel il pourra être à nouveau statué par le juge de l’exécution ;

Ordonne l’évacuation de tous les matériels, véhicules et autres objets mobiliers leur appartenant, l’huissier instrumentaire étant autorisé, le cas échéant, à solliciter l’assistance de la force publique ainsi que de toutes personnes et de tous matériels nécessaires à l’exécution de cette mission ;

Dit que les occupants de l’immeuble ne pourront bénéficier des délais à exécution de l’expulsion sus-ordonnée prévus par les articles L. 412-1 alinéa 1 et L.412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ; » (CA Rennes, 19 février 2019, n°96/2019).