Collectivités : les chambres d’hôtes ne sont plus des meublés de tourisme
Publics concernés : loueurs en meublés de tourisme, collectivités territoriales, agences locales de développement touristique
Un décret n°2019-1325 du 9 décembre 2019 est venu modifier les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du code du tourisme relatifs à la définition et aux modalités de déclaration des meublés de tourisme par téléservice
Ce décret désormais en vigueur met en conformité les dispositions réglementaires du code du tourisme relatives aux meublés de tourisme avec les dispositions législatives issues de la loi ELAN.
Les chambres d’hôtes échappent désormais aux obligations qui régissent la location sous forme de meublé de tourisme qui deviennent de plus en plus contraignantes notamment dans les villes de plus de 200.000 habitants.
A titre d’exemple par délibération n°2018-77 du conseil métropolitain de Nantes Métropole en date du 22 juin 2018, subordonne l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation pour la création d’un meublé de tourisme à compensation si la demande émane :
- d’une personne physique, à compter de la deuxième demande d’autorisation ;
- d’une personne morale, dès la première demande d’autorisation.
A titre d’exemple à Nantes, comme le prévoit l’article 7 de la délibération précitée :
« La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un usage autre que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.
Les locaux proposés en compensation doivent cumulativement :
– correspondre à la typologie de logement et être de surface habitable au moins équivalente à celles faisant l’objet de la demande de changement d’usage ;
– se situer dans le même quartier que les locaux d’habitations faisant l’objet du changement d’usage. Les périmètres de quartiers applicables sont ceux des onze quartiers nantais…. »
Cette délibération prise en application de l’article L.631-7 du Code de la construction et l’habitation lequel dispose notamment que :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable »
Ce texte s’applique aux principales villes françaises de plus de 200.000 habitants.
L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction issue de l’article 145 de la loi ELAN, exclut la « chambre chez l’habitant » de la définition du meublé de tourisme.
Rappelons que cet article impose que les meublés de tourisme soient déclarés à la mairie du territoire sur lequel il se situe.
Le décret adapte en conséquence la définition réglementaire de cette catégorie d’hébergement touristique marchand, en en excluant « une partie d’un tel meublé », c’est-à-dire la « chambre chez l’habitant ».
Le décret met par ailleurs en cohérence l’article D. 324-1-1 avec la nouvelle rédaction de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La location de chambres d’hôtes n’est toutefois pas exonérée de toute formalité administrative et fiscale…
Jérôme MAUDET
Avocat
Droit de la construction : en l’absence de réserve à la réception impossible de rechercher la responsabilité contractuelle du Maître d’Oeuvre
Par un arrêt du 2 décembre 2019 qui sera mentionné aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat est venu préciser les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle d’un maître d’oeuvre à la suite des opérations de réception.
Les juges du palais Royal ont d’abord rappelé que :
« la réception d’un ouvrage est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve et qu’elle vaut pour tous les participants à l’opération de travaux. »
Il en résulte, selon eux, que même si elle n’est prononcée qu’à l’égard de l’entrepreneur elle met fin aux rapports contractuels entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs en ce qui concerne la réalisation de l’ouvrage.
Elle interdit, par conséquent, au maître de l’ouvrage sous réserve de la garantie de parfait achèvement d’invoquer :
- des désordres apparents causés à l’ouvrage
- des désordres causés aux tiers pour lesquels il est réputé avoir renoncé à demander réparation .
Le Conseil d’Etat poursuit en indiquant que :
« 7. Si, aux termes des stipulations de l’article 32 du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de prestations intellectuelles, applicable au marché de maîtrise d’oeuvre en cause : » Les prestations faisant l’objet du marché sont soumises à des vérifications destinées à constater qu’elles répondent aux stipulations prévues dans le marché (…) « , et aux termes des stipulations de l’article 33.2 du même cahier : » La personne responsable du marché prononce la réception des prestations si elles répondent aux stipulations du marché. La date de prise d’effet de la réception est précisée dans la décision de réception ; à défaut, c’est la date de notification de cette décision (…) « , il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu’indépendamment de la décision du maître d’ouvrage de réceptionner les prestations de maîtrise d’oeuvre prévue par les stipulations précitées de l’article 32 du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de prestations intellectuelles, la réception de l’ouvrage met fin aux rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre en ce qui concerne les prestations indissociables de la réalisation de l’ouvrage, au nombre desquelles figurent, notamment, les missions de conception de cet ouvrage.
8. Il suit de là qu’en justifiant par le fait que la réception de l’ouvrage n’a pas pour objet de constater les éventuelles fautes de conception imputables au maître d’oeuvre de l’opération, lesquelles ont vocation à être constatées et réservées, le cas échéant, à l’occasion de la réception des prestations du marché de maîtrise d’oeuvre, le constat que cette réception ne fait pas obstacle à ce que la responsabilité contractuelle des maîtres d’oeuvre soit recherchée à raison des fautes de conception qu’ils ont éventuellement commises, la cour administrative d’appel de Marseille a commis une erreur de droit. » (CE 2 décembre 2019, n°423544)
En revanche, la réception demeure sans effet sur les droits et obligations financiers nés de l’exécution du marché, à raison notamment de retards ou de travaux supplémentaires, dont la détermination intervient définitivement lors de l’établissement du solde du décompte définitif.
Seule l’intervention du décompte général et définitif du marché a pour conséquence d’interdire au maître de l’ouvrage toute réclamation à cet égard.
Dans le cas d’espèce, la responsabilité solidaire des maîtres d’oeuvre demeure donc engagée dès lors que nonobstant la réception, le maître d’ouvrage est fondé à rechercher et appeler en garantie le maître d’oeuvre sur le fondement de la faute à la double condition cumulative :
- que la nécessité de procéder à des travaux complémentaires ne soit apparue que postérieurement à la passation du marché en raison d’une mauvaise évaluation initiale
- que le maître d’ouvrage établisse qu’il aurait renoncé à son projet de construction ou modifié celui-ci s’il en avait été avisé en temps utile
Jérôme MAUDET
Avocat
Vie du cabinet : Présence de Céline CAMUS au MAPIC (salon international référent dédié à l’immobilier commercial)
Céline CAMUS, Avocate au Barreau de Nantes et Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme, sera présente le 14 novembre 2019 lors de la 25ème édition du MAPIC – le salon international référent dédié à l’immobilier commercial qui se tiendra au Palais des Festivals à Cannes.
Chaque année, les acteurs majeurs du secteur s’y rassemblent pour identifier les meilleures opportunités de développement, découvrir les dernières enseignes, enrichir leur réseau et se tenir informé des dernières tendances retail.
THEME DE L’EDITION 2019: LE NOUVEAU MIX, REPENSER LES LIEUX DE VIE ET DE COMMERCE
(Pour plus de détails : https://www.mapic.com/francais)
Pour la contacter : ccamus@seban.preprodkalelia.com
urbanisme : délai de retrait d’une décision de non opposition
Aux termes de l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme :
« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire (…). »
La décision ne peut être retirée à l’initiative de l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme que si elle est illégale.
Le retrait motivé doit être effectué dans un délai de 3 mois, à compter de la date d’acquisition de la décision de non-opposition à déclaration préalable.
Ce délai de trois mois est spécifique au droit de l’urbanisme qui déroge au délai de droit commun de quatre mois fixé par la jurisprudence du Conseil d’ETAT dite « Ternon« (CE, 26 octobre 2001, n°197018).
Une décision de non opposition est par ailleurs un acte créateur de droit.
Le retrait doit donc s’effectuer dans le respect des conditions de fond et de forme attachées au retrait des actes faisant grief.
L’article L.121-1 du code des relations entre le public et l’administration dispose sur ce point que :
« Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. »
Le bénéficiaire doit donc être mis à même présenter ses observations écrites ou orales dans un délai raisonnable qui, au regard de la jurisprudence, ne saurait par précaution être inférieur à 15 jours.
A titre d’exemple, un délai de 4 jours a notamment été jugé insuffisant :
« 4. Considérant qu’il résulte de l’instruction que l’administration a adressé à la société EDL un courrier daté du 28 février 2013 l’informant des circonstances l’ayant conduit à entreprendre la récupération des aides illégalement accordées, du montant qui allait lui être réclamé, et lui fournissant les coordonnées d’un correspondant à contacter en tant que de besoin ; qu’en l’absence de certitude sur la date de réception de ce courrier, on peut raisonnablement considérer qu’il est parvenu à la société EDL le lundi 4 mars, soit quatre jours seulement avant l’émission d’un titre de perception, ce qui ne lui laissait pas un délai suffisant pour présenter utilement ses observations, en dépit du fait que la publication des décisions rendues en 2004 et 2011 respectivement par la Commission européenne et la Cour de justice de l’union européenne était de nature l’alerter sur le sujet ;» (CAA Nantes, 6 janvier 2017, n°15NT01580)
Jérôme MAUDET
Avocat
Collectivités : abattage d’arbres sur une parcelle privée et voie de fait
Par un arrêt du 24 octobre 2019, la Cour de cassation a considéré que l’abattage d’arbres par une collectivité pourtant dépourvu de titre, n’était pas constitutif d’une voie de fait.
La Cour considère en effet qu’un tel acte, n’est pas insusceptible de se rattacher à un pouvoir de l’administration.
Dès lors, seule la juridiction administrative est compétente pour connaître d’une demande indemnitaire dirigée contre la collectivité.
« Vu la loi des 16-24 août 1790, ensemble l’article 76, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu que l’abattage, même sans titre, d’une haie implantée sur le terrain d’une personne privée qui en demande la remise en état ne procède pas d’un acte manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir appartenant à l’administration et n’a pas pour effet l’extinction d’un droit de propriété, de sorte que la demande de remise en état des lieux relève de la seule compétence de la juridiction administrative ; qu’il y a donc lieu de relever d’office l’incompétence du juge judiciaire au profit de la juridiction administrative ; » (Cass. 24 octobre 2019, n°17-13550).
Jérôme MAUDET
Avocat
Expulsions : Précisions sur le sort des biens à compter du 1er janvier 2020.
Aux termes de l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution :
« A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.
Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur. »
Le décret n°2019-992 du 26 septembre 2019, tire les conséquences de la suppression de l’audience systématique, devant le juge de l’exécution, pour statuer sur le sort des meubles de la personne expulsée lorsqu’elle ne les a pas retirés après l’expulsion.
Il allonge à deux mois le délai accordé à la personne expulsée pour retirer ses meubles.
Le décret procède ensuite à une mise en cohérence des termes des articles R. 412-1 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution avec ceux des articles L. 412-1 et L. 412-3 du même code, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté.
Les dispositions réglementaires visent désormais les « lieux habités ou locaux » en lieu et place des « locaux d’habitation » qui étaient plus restrictifs.
Est désormais visé le « lieu habité par la personne » et non plus le « local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée. »
Jérôme MAUDET
Avocat
Vie du cabinet : Cabinet d’avocats Maudet-Camus rejoint l’association française des avocats-conseils auprès des collectivités territoriales (AFAC)
Par l’intermédiaire de Jérôme MAUDET, le Cabinet d’avocats Maudet-Camus a choisi de rejoindre et d’adhérer à l’Association Française des Avocats-Conseils auprès des collectivités territoriales (AFAC).
Depuis 1991, l’AFAC fédère des avocats tous attachés à une même exigence : l’excellence du conseil et de l’assistance juridiques aux collectivités territoriales.
Réunissant des confrères dont l’activité dominante est tournée vers les collectivités, le réseau AFAC, par la mutualisation des compétences qu’il regroupe et par l’échange d’expériences, œuvre pour une spécialisation toujours plus pointue permettant à ses membres d’apporter à leurs clients les réponses qu’ils attendent.
Cabinet d’avocats Maudet-Camus PARTENAIRE ET MECENE DE L’EDITION 2019 D’AVOCOEURS
Cette année encore, l’association caritative et solidaire Avocoeurs, organise un événement les 4 et 5 Octobre 2019 de 10h à 18h à la maison de l’avocat de Nantes.
Des avocats bénévoles seront présents pour délivrer gratuitement des consultations en contrepartie d’un don à une association.
Le Cabinet d’avocats Maudet-Camus est fier de participer à l’édition 2019 d’Avocoeurs et répondra à vos questions en droit public et en droit de l’urbanisme.
Inscrivez vous dès maintenant !
Les fonds récoltés seront reversés à trois associations :
· Le Fonds de Dotation Victoire
qui accompagne les familles et les aidants dans la prise en charge du polyhandicap des enfants,
· Toit à Moi
qui aide les personnes sans-abri à changer de vie par le relogement et la réinsertion,
· Le Rire Médecin
qui fait intervenir des clowns pour redonner le sourire aux enfants hospitalisés
Expulsions : les occupants sans titre ne peuvent se prévaloir ni du respect de leur domicile, ni d’un droit au logement
Par un arrêt du 4 juillet 2019, la Cour de cassation est venue préciser le rôle du juge des référés lorsqu’il est saisi d’une demande d’expulsion.
Selon la Cour de cassation, les occupants sans droit ni titre d’un bien ne peuvent se prévaloir d’une quelconque ingérence dans leur droit au respect de leur domicile dès lors que l’atteinte portée au droit de propriété par l’occupation illégale constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
« Mais attendu que, l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; qu’ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision ; » (Cass. 4 juillet 2019, N° de pourvoi : 18-17119)
L’article 544 du code civil, prévoit en effet que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; que ce droit fondamental de valeur constitutionnelle et protégé par la Convention Européenne des Droits de l’Homme a un caractère absolu.
Il s’en déduit que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui doit être considérée comme un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé, en application de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, l’expulsion des occupants sans qu’il soit imposé auxdits propriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résidant dans l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui.
L’objectif de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent et la nécessité de satisfaire à cet objectif ne sont par ailleurs pas opposable aux particuliers.
Jérôme MAUDET
Avocat