Urbanisme ordonnance du 25 mars 2020 : Entre interruption et suspension….

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Entre interruption et suspension….

Les impacts sur l’urbanisme et l’urbanisme commercial de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire

A ce jour, et ainsi qu’indiqué à l’article 4 de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 du 23 mars 2020, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de ladite loi, soit jusqu’au 24 mai 2020, étant précisé que l’état d’urgence sanitaire peut être prolongé par la loi ou abrégé par un décret en conseil des ministres.

 

  • DISPOSITIONS GENERALES SUR LA PROROGATION DES DELAIS

 

  1. La période concernée par l’ordonnance

L’article 1er précise que les dispositions du Titre I de l’ordonnance sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré, et le cas échéant prorogé, soit pour l’heure entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

Ne sont pas concernés :

  • les délais dont le terme est échu avant le 12 mars 2020: leur terme n’est pas reporté;

 

  • Mais, surtout, les délais dont le terme est fixé au-delà du mois suivant la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire: ces délais ne sont ni suspendus, ni prorogés.

 

  • Les conséquences sur les délais de recours gracieux, contentieux, de retrait des autorisations d’urbanisme

Les actions en justice, recours, notifications, prescrits par la loi ou le règlement, à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, qui devaient être réalisés entre le 12 mars 2020 et l’expiration du délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, seront réputés avoir été faits à temps s’ils ont été effectués dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir mais dans la limite de 2 mois. (art 2)

Les délais qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et, pour l’heure, le 24 juin 2020, sont interrompus pendant toute cette période et prorogés à compter de cette période d’un délai qui ne peut excéder le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois ;

Ainsi, les délais de recours recommenceront à courir à compter du 25 juin 2020 pour leur durée initiale dans la limite de deux mois, soit jusqu’au 25 aout 2020.

 

Il est toutefois possible de former un recours durant cette période.

 

L’ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme échoit dans la période visée : elle permet simplement de considérer comme n’étant pas tardif l’acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti.

Ainsi, s’agissant des autorisations d’urbanisme, dont le délai de recours des tiers – qui expire, pour rappel, à l’issue d’un affichage continu de deux mois – prendrait fin entre le 12 mars et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, le délai de recours serait automatiquement prorogé.

Les tiers disposent donc ainsi de deux mois à compter du 25 juin 2020 pour introduire un recours (gracieux ou contentieux), et ce peu importe la durée de l’affichage qui aurait commencé à courir, ce qui induit une prolongation des délais de recours contentieux peu favorable pour les porteurs de projet

 

  • Quelles conséquences sur les mesures administratives ou juridictionnelles ?

L’article 3 fixe la liste des mesures judiciaires et administratives dont l’effet est prorogé de plein droit pour une durée de deux mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire majoré d’un mois, (soit à ce jour le 24 juin 2020) dès lors que leur échéance est intervenue dans cette période, sauf si elles sont levées ou leur terme modifié par l’autorité compétente entre temps.

 

Lorsque ces mesures ont été prononcées avant le 12 mars 2020, le juge ou l’autorité administrative peut y mettre fin s’il est saisi.

 

Il s’agit des mesures d’aide, d’accompagnement ou de soutien aux personnes en difficulté sociale, des mesures conservatoires, d’enquête, d’instruction, de conciliation ou de médiation, des mesures d’interdiction ou de suspension qui n’ont pas été prononcées à titre de sanction.

 

Ledit article précise également le sort des autorisations, permis et agrément en cours de validité et dont la péremption intervient pendant la période de la fin de l’état d’urgence sanitaire majoré d’un mois :

 

La loi prévoit ainsi une prorogation de plein droit des « Autorisations, permis et agréments » pour une durée de 2 mois commençant à courir à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire majoré d’un mois.

Ainsi les autorisation d’urbanisme, autorisation d’exploitation commerciale (….) qui arrivaient à expiration pendant cette période sont prorogés de plein droit de deux mois à compter du 24 juin 2020.

 

  • Report des effets des clauses résolutoires et celles prévoyant une déchéance insérée dans les promesses en cours de validité

L’article 4 prévoit que les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires et clauses de déchéance qui auraient dû produire ou commencer à produire leurs effets entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, sont suspendues.

 

Elles produiront effet un mois après la fin de cette période, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation d’ici là.

 

Les astreintes et clauses pénales qui avaient commencé à courir avant le 12 mars 2020 voient quant à elles leur cours suspendu pendant la période définie au I de l’article 1er, elles reprendront effet dès le lendemain.

 

Ainsi et plus particulièrement, les clauses prévoyant une date limite pour le dépôt d’une demande de permis de construire ne sauraient, à mon sens, prendre effet pendant la période d’urgence sanitaire.

 

  • DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX DELAIS ET PROCEDURES EN MATIERE ADMINISTRATIVE

 

  • Quelles sont les conséquences sur les délais impartis à l’administration pour émettre un avis, une décision ou un accord

L’article 7 prévoit que les délais de l’action administrative sont suspendus.

 

Les délais à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’un des organismes ou personnes mentionnés à l’article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er soit jusqu’au 24 juin 2020

 

Le point de départ des délais qui auraient dû commencer à courir pendant cette période interviendra à l’achèvement de celle-ci.

 

Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux mêmes organismes ou personnes pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction d’une demande ainsi qu’aux délais prévus pour la consultation ou la participation du public.

 

Sont ainsi concernées les demandes donnant lieu à une décision d’une autorité administrative, et notamment des décisions implicites d’acceptation ou de rejet ainsi que les délais fixés pour les acteurs pris dans le cadre de la procédure d’instruction de ces demandes (demandes d’autorisation d’urbanisme, DIA…..)

 

Il en est de même pour les délais de consultation ou la participation du public ou de toute instance ou autorité, préalables à la prise d’une décision par une autorité administrative.

 

Pour les autorisations de construire dont l’instruction aurait dû commencer à courir à compter du 12 mars, le point de départ du délai d’instruction est l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit à ce jour le 24 juin 2020. C’est un report complet

 

Il en va de même de la vérification de la complétude d’un dossier ou de la demande de pièce complémentaire : c’est un report complet

Pour les demandes en cours d’instruction au 12 mars 2020 : les délais sont suspendus jusqu’au 24 juin 2020. C’est une suspension pas un report complet : il conviendra donc d’être vigilant sur la computation des délais

 

Des exceptions : un décret pourra préciser les catégories d’actes, de procédure et d’obligations pour lesquels, pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse, le cours des délais reprend.

 

  • Report des délais pour réaliser des contrôles et des travaux :

L’article 8 suspend les délais imposés par l’administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles (cas des DAACT par exemple) et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, (soit le 24 juin 2020) sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice.

 

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant cette même période est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci.

Ainsi qu’indiqué précédemment, un décret pourra préciser les catégories d’actes, de procédure et d’obligations pour lesquels, pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse, le cours des délais reprend.

 

  • Quelles conséquences sur les enquêtes publiques : uniquement celles en cours ou devant être organisées pendant la période d’urgence sanitaire

A compter du 12 mars 2020 et pour la durée de la période d’état d’urgence sanitaire augmentée d’un mois, les procédures d’enquête publique relatives à des projets présentant tout à la fois un intérêt national et un caractère d’urgence peuvent être aménagées si le retard est susceptible d’entraîner des conséquences difficilement réparables dans la réalisation de ces projets:

  • L’autorité compétente pour organiser l’enquête peut, pour toute enquête publique déjà ouverte relative à un tel projet, décider qu’elle se poursuit uniquement par des moyens électroniques dématérialisés.
  • Toute nouvelle enquête publique relative à un tel projet sera ouverte et conduite uniquement par des moyens électroniques dématérialisés.

Si la durée de l’enquête publique excède celle de l’état d’urgence sanitaire augmentée d’un mois, l’autorité qui l’organise peut choisir de l’achever selon les mêmes modalités dématérialisées ou de l’achever selon les modalités de droit commun.

Les autres enquêtes publiques devraient donc être reportées après la fin de la période d’état d’urgence sanitaire.

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Telles sont les dispositions des présentes ordonnances qui ne manqueront pas, dans la pratique, de soulever de nombreuses difficultés.

Céline CAMUS-

Avocate associée Cabinet d’avocats Maudet-Camus

 

URBANISME : Vers une suspension des délais par voie d’ordonnance

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COVID-19 : LES IMPACTS DE LA LOI n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 SUR L’URBANISME : Vers une suspension des délais par voie d’ordonnance (JORF n°0072 du 24 mars 2020)

La loi d’urgence publiée ce jour autorise, dans son article 11 du Titre II intitulé  « Mesures d’urgence économique et d’adaptation à la lutte contre l’épidémie de covid-19 », le gouvernement à prendre, par voie d’ordonnance, dans un délai de 3 mois, à compter de la publication de la loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l’article 72-3 de la Constitution afin de faire face aux conséquences, notamment de nature administrative ou juridictionnelle :

a) Adaptant les délais et procédures applicables au dépôt et au traitement des déclarations et demandes présentées aux autorités administratives, les délais et les modalités de consultation du public ou de toute instance ou autorité, préalables à la prise d’une décision par une autorité administrative et, le cas échéant, les délais dans lesquels cette décision peut ou doit être prise ou peut naitre ainsi que les délais de réalisation par toute personne de contrôles, travaux et prescriptions de toute nature imposées par les lois et règlements, à moins que ceux-ci ne résultent d’une décision de justice ;

b) Adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d’un droit, fin d’un agrément ou d’une autorisation ou cessation d’une mesure, à l’exception des mesures privatives de liberté et des sanctions. Ces mesures sont rendues applicables à compter du 12 mars 2020 et ne peuvent excéder de plus de trois mois la fin des mesures de police administrative prises par le Gouvernement pour ralentir la propagation de l’épidémie de covid-19 ;

Les procédures d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme ainsi que les procédures contentieuses en matière d’urbanisme sont bien concernées par de telles mesures ainsi que cela ressort des discussions sur le projet de loi relatives aux amendements (n°16 et 41) présentés respectivement par Mr SCHELLENBERGER et Mr FURST et visant notamment à s’assurer que l’adaptation des délais applicables en matière d’urbanisme et de construction relèvent bien de ces mesures.

Si l’amendement n°16 a été retiré, l’amendement 41 a été rejeté considérant que c’est l’ensemble des délais d’instruction et procédures qui feront l’objet d’une ordonnance globale, et non spécifiquement l’urbanisme, ordonnance qui devrait intervenir dans les tous prochains jours.

En tout état de cause, plusieurs recommandations du Ministère de la Cohésion des territoires figurent dans un document mis à jour le 21 mars 2020 et intitulé « Continuité des services publics locaux dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire » nous confirment que :

1.       « Les services chargés de recueillir les demandes d’autorisation d’urbanisme, sont considérés comme « facultatifs » et « non essentiels », : ils peuvent en conséquence être fermés sur décision de l’autorité locale compétent (p.6)

2.       Les services d’urbanisme pourront voir leur activité réduite dès lors que le projet de loi d’urgence prévoit une suspension du délai légal de traitement des autorisations d’urbanisme. Ainsi, l’inactivité d’un service ne générera pas, au cours de cette période, une décision implicite de la commune. (p.6)

Votre attention sera attirée sur le terme « suspension » utilisé et non « interruption » ce qui signifie qu’il conviendra de comptabiliser le délai qui a déjà commencé à courir ce qui n’est pas sans poser difficulté notamment lorsque la période de confinement sera terminée.

Une prolongation de ces délais d’instruction nous parait nécessaire tout comme la prorogation du délai de validité des autorisations d’urbanisme.

Il convient donc désormais d’attendre l’ordonnance à intervenir …

Céline CAMUS

Avocate associée

Urbanisme : Le droit de visite des agents

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La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a modifié les conditions d’exercice du droit de visite en matière d’urbanisme.

Cette réforme a été motivée par le renforcement de la protection du droit au respect de la vie privée et familiale.

Postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme, par un arrêt du 16 mai 2019 n° 66554/14 la Cour européenne des droits de l’Homme a d’ailleurs jugé que les visites domiciliaires telles que prévues antérieurement en matière d’urbanisme méconnaissaient l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme (CEDH).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN deux hypothèses se distinguent :

  • Le droit de visite et de communication dans un contexte d’autorisation d’urbanisme délivrée régulièrement (articles L.461-1 et suivants du Code de l’urbanisme)
  • Le droit de visite de constructions en cas de méconnaissance des règles d’urbanisme (articles L.480-17 et suivant du même Code)

 

I. L’exercice du droit de visite et de communication

Dans sa nouvelle rédaction l’article L.461-1 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Le préfet et l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 ou leurs délégués, ainsi que les fonctionnaires et les agents mentionnés à l’article L. 480-1 peuvent visiter les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du présent code afin de vérifier que ces dispositions sont respectées et se faire communiquer tous documents se rapportant à la réalisation de ces opérations.

Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. »

L’article L.461-2 du même Code précise que :

« Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d’habitation ne peuvent cependant être visités qu’en présence de leur occupant et avec son assentiment. »

Ce droit de visite peut s’exercer jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux.

S’il est établi qu’une construction a été édifiée en méconnaissance des règles d’urbanisme l’autorité compétente peut mettre en demeure le maître d’ouvrage, dans un délai qui ne peut excéder six mois, de déposer, selon le cas, une demande de permis ou une déclaration préalable.

En cas de refus d’accès par l’occupant du domicile ou si la personne ayant qualité pour autoriser l’accès n’est pas joignable, les visites doivent être autorisées par le juge des libertés et de la détention

L’article L. 461-3 précise que :

« l’ordonnance comporte l’adresse des lieux à visiter, le nom et la qualité des agents habilités à procéder aux opérations de visite ainsi que les heures auxquelles ces agents sont autorisés à se présenter ».

Si l’occupant ou son représentant est absent, l’ordonnance doit alors être notifiée à l’intéressé après la visite par courrier recommandé avec accusé de réception.

A défaut de réception, il est procédé à la signification de l’ordonnance par voie d’huissier.

En l’absence de l’occupant, les agents chargés de la visite ne pourront procéder aux constats qu’en présence de deux témoins qui ne doivent pas être placés sous leur autorité.

Le juge des libertés et de la détention a la possibilité de se rendre sur place pendant la visite qui s’effectue sous son contrôle et son autorité.

En application de l’article L.461-3 le procès-verbal doit être dressé « sur-le-champ ». Il devra donc être rédigé de manière manuscrite et relater les modalités et le déroulement de la visite.

Les agents y consignent leurs constatations.

Ce procès-verbal est signé par les personnes présentes.

L’original du procès-verbal mentionnant les délais et voies de recours doit être adressé au juge de la liberté et de la détention et une copie est remise ou adressée par courrier recommandé à l’occupant des lieux ou à son représentant.

Le procès-verbal mentionne le délai et les voies de recours.

 

II. Le droit de visite applicable aux infractions au code de l’urbanisme

L’article L.480-1 du code de l’urbanisme dispose que :

« Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire.

Les infractions mentionnées à l’article L. 480-4 peuvent être constatées par les agents commissionnés à cet effet par le ministre chargé de la culture et assermentés lorsqu’elles affectent des immeubles soumis aux dispositions législatives du code du patrimoine relatives aux monuments historiques, aux abords des monuments historiques ou aux sites patrimoniaux remarquables ou aux dispositions législatives du code de l’environnement relatives aux sites et qu’elles consistent soit dans le défaut de permis de construire, soit dans la non-conformité de la construction ou des travaux au permis de construire accordé. Il en est de même des infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine.

Lorsque l’autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal. »

Dans cette hypothèse, le constat d’infraction n’a pas obligatoirement à être rédigé sur place et une copie du procès-verbal devra être transmise dans un délai de cinq jours au ministère public.

L’article 29 du Code de procédure pénale dispose en effet que :

« Les gardes particuliers assermentés constatent par procès-verbaux tous délits et contraventions portant atteinte aux propriétés dont ils ont la garde.

Les procès-verbaux sont remis ou envoyés par lettre recommandée directement au procureur de la République. Cet envoi doit avoir lieu, à peine de nullité, dans les cinq jours suivant celui de la constatation du fait, objet de leur procès-verbal.»

Le non-respect de ces délais de 3 jours est toutefois apprécié avec bienveillance par le juge judiciaire en application de l’adage « pas de nullité sans grief » :

« Attendu que, pour rejeter l’exception tirée de la nullité du procès-verbal de constat du 13 septembre 2007, l’arrêt retient notamment que la nullité prévue par l’article 29 du code de procédure pénale, qui n’est pas une nullité d’ordre public, ni une nullité résultant de la violation des droits de la défense, ne fait pas grief aux prévenus dès lors qu’ils ne sont pas directement lésés, ni même concernés par cette irrégularité relative au délai de transmission de la procédure au procureur de la République, et qu’il n’est d’ailleurs pas allégué par les appelants que l’inobservation de ce délai ait porté atteinte à leurs intérêts ; » (Cass. Crim. 7 décembre 2010. N° de pourvoi: 10-81729)

La Loi ELAN a créé l’article L.480-17 du code de l’urbanisme pour encadrer les constatations et le droit de visite des agents :

« I.- Les fonctionnaires et agents mentionnés à l’article L. 480-1 recherchent et constatent les infractions prévues par le présent code en quelque lieu qu’elles soient commises.

Toutefois, ils sont tenus d’informer le procureur de la République, qui peut s’y opposer, avant d’accéder aux établissements et locaux professionnels. Ils ne peuvent pénétrer dans ces lieux avant 6 heures et après 21 heures. En dehors de ces heures, ils y accèdent lorsque les locaux sont ouverts au public.

II.- Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d’habitation ne peuvent être visités qu’entre 6 heures et 21 heures, avec l’assentiment de l’occupant ou, à défaut, en présence d’un officier de police judiciaire agissant conformément aux dispositions du code de procédure pénale relatives aux visites domiciliaires, perquisitions et saisies de pièces à conviction. Cet assentiment doit faire l’objet d’une déclaration écrite de la main de l’intéressé. Si celui-ci ne sait pas écrire, il en est fait mention au procès-verbal, ainsi que de son assentiment. »

Cet article permet un droit de visite dans la perspective de dresser procès-verbal de constat d’infraction.

Concernant les établissements et locaux professionnels, ces agents sont dans l’obligation d’en informer le Procureur de la République, qui peut s’opposer à cette visite.

Ce droit de visite ne peut s’exercer qu’aux heures ouvrées sauf si les locaux sont ouverts au public.

Concernant les domiciles et locaux comprenant des parties à usage d’habitation, les visites ne peuvent se dérouler que de 6 heures à 21 heures, et avec l’assentiment de l’occupant.

En cas de refus, cette visite ne pourra s’effectuer qu’en présence d’un officier de police judiciaire agissant conformément aux dispositions du code de procédure pénale relatives aux visites domiciliaires, perquisitions et saisies de pièces à conviction.

En cas d’obstacle à ces deux droits de visite, l’article L.480-12 prévoit que :

« Le fait de faire obstacle aux fonctions exercées par les autorités, fonctionnaires et agents habilités à exercer les missions de contrôle administratif prévues au chapitre Ier du titre VI du présent livre ou de recherche et de constatation des infractions prévues par le présent code est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. »

 

Jérôme MAUDET

Avocat 

Formation droit pénal de l’urbanisme

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Le 14 février 2020 le Cabinet d’avocats Maudet-Camus organisait un petit déjeuner studieux de formation sur le contentieux pénal de l’urbanisme.

Un seul objectif :

  • Déterminer les moyens dont disposent les collectivités pour faire respecter la règle d’urbanisme et réprimer les infractions sur leurs territoires.

Nous avons été contraints de nous serrer un peu mais les échanges étaient de qualité.

Merci à tous les participants !!!

Vie du cabinet : Présence de Céline CAMUS au MAPIC (salon international référent dédié à l’immobilier commercial)

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Céline CAMUS, Avocate au Barreau de Nantes et Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme, sera présente le 14 novembre 2019 lors de la 25ème édition du MAPIC – le salon international référent dédié à l’immobilier commercial qui se tiendra au Palais des Festivals à Cannes.

Chaque année, les acteurs majeurs du secteur s’y rassemblent pour identifier les meilleures opportunités de développement, découvrir les dernières enseignes, enrichir leur réseau et se tenir informé des dernières tendances retail.

THEME DE L’EDITION 2019: LE NOUVEAU MIX, REPENSER LES LIEUX DE VIE ET DE COMMERCE

(Pour plus de détails : https://www.mapic.com/francais)

Pour la contacter : ccamus@seban.preprodkalelia.com

urbanisme : délai de retrait d’une décision de non opposition

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Aux termes de l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme :

« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire (…). »

La décision ne peut être retirée à l’initiative de l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme que si elle est illégale.

Le retrait motivé doit être effectué dans un délai de 3 mois, à compter de la date d’acquisition de la décision de non-opposition à déclaration préalable.

Ce délai de trois mois est spécifique au droit de l’urbanisme qui déroge au délai de droit commun de quatre mois fixé par la jurisprudence du Conseil d’ETAT dite « Ternon« (CE, 26 octobre 2001, n°197018).

Une décision de non opposition est par ailleurs un acte créateur de droit.

Le retrait doit donc s’effectuer dans le respect des conditions de fond et de forme attachées au retrait des actes faisant grief.

L’article L.121-1 du code des relations entre le public et l’administration dispose sur ce point que :

« Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. »

Le bénéficiaire doit donc être mis à même présenter ses observations écrites ou orales dans un délai raisonnable qui, au regard de la jurisprudence, ne saurait par précaution être inférieur à 15 jours.

A titre d’exemple, un délai de 4 jours a notamment été jugé insuffisant :

« 4. Considérant qu’il résulte de l’instruction que l’administration a adressé à la société EDL un courrier daté du 28 février 2013 l’informant des circonstances l’ayant conduit à entreprendre la récupération des aides illégalement accordées, du montant qui allait lui être réclamé, et lui fournissant les coordonnées d’un correspondant à contacter en tant que de besoin ; qu’en l’absence de certitude sur la date de réception de ce courrier, on peut raisonnablement considérer qu’il est parvenu à la société EDL le lundi 4 mars, soit quatre jours seulement avant l’émission d’un titre de perception, ce qui ne lui laissait pas un délai suffisant pour présenter utilement ses observations, en dépit du fait que la publication des décisions rendues en 2004 et 2011 respectivement par la Commission européenne et la Cour de justice de l’union européenne était de nature l’alerter sur le sujet ;» (CAA Nantes, 6 janvier 2017, n°15NT01580)

 

Jérôme MAUDET

Avocat

Cabinet d’avocats Maudet-Camus PARTENAIRE ET MECENE DE L’EDITION 2019 D’AVOCOEURS

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Cette année encore, l’association caritative et solidaire Avocoeurs, organise un événement les 4 et 5 Octobre 2019 de 10h à 18h à la maison de l’avocat de Nantes.

Des avocats bénévoles seront présents  pour  délivrer gratuitement des consultations en contrepartie d’un don à une association.

 

Le Cabinet d’avocats Maudet-Camus est fier de participer à l’édition 2019 d’Avocoeurs et répondra à vos questions en droit public et en droit de l’urbanisme.

 

 

Inscrivez vous dès maintenant ! 

 

 

Les fonds récoltés seront reversés à trois associations :

 

· Le Fonds de Dotation Victoire

qui accompagne les familles et les aidants dans la prise en charge du polyhandicap des enfants,

· Toit à Moi

qui aide les personnes sans-abri à changer de vie par le relogement et la réinsertion,

· Le Rire Médecin

qui fait intervenir des clowns pour redonner le sourire aux enfants hospitalisés

 

 

 

Vie du cabinet : Céline CAMUS rejoint la liste des associés du cabinet Maudet-Camus

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Un peu plus d’un an après sa création, le Cabinet d’avocats Maudet-Camus est fier de vous annoncer que Maître Céline CAMUS avocate Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme va rejoindre la liste des associés du cabinet qu’elle avait rejoint le 29 juin 2018.

Le cabinet Maudet-Camus, premier cabinet d’avocats dédié aux acteurs publics et de l’économie sociale et solidaire et Jérôme MAUDET avocat spécialiste en droit public se sont associés au mois de mai 2018 pour créer le Cabinet d’avocats Maudet-Camus.

L’objectif de la création de cette structure est d’offrir aux acteurs publics et à leurs partenaires dans l’Ouest une assistance de proximité et de haute technicité pour tous leurs besoins juridiques.

Cabinet d’avocats Maudet-Camus est un cabinet à vocation régionale tourné vers le secteur public qui combine à la fois le savoir-faire reconnu d’une structure nationale spécialisée et les atouts d’un ancrage territorial fort, propice à la réactivité.

Particulièrement actif en droit public, droit des collectivités, droit de la construction et de l’immobilier, droit de l’environnement, droit pénal de l’urbanisme, droit de l’urbanisme et de l’urbanisme commercial et droit routier, Cabinet d’avocats Maudet-Camus peut s’appuyer sur l’expertise des équipes Seban & Associés dans tous les autres domaines du droit.

Le cabinet implanté à Nantes dispose également d’un bureau secondaire en Vendée à la Roche-sur-Yon.

 

Céline CAMUS, avocate au Barreau de Nantes

Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme

Membre du Conseil Régional de discipline

Membre de la Commission Administrative du Barreau de NANTES

Ancien Membre du conseil de l’ordre (2016-2018)

Formation :

(2014) Certificat de spécialisation en Droit Immobilier qualification « Urbanisme », Conseil National des Barreaux

(2002) Certificat d’aptitude à la Profession d’Avocat (CAPA), CRFPA de POITIERS

(2001) D.E.S.S. Droit de la Construction– Université de POITIERS, sous la direction de Messieurs Christian DEBOUY et Hugues PERINET-MARQUET

Expériences professionnelles :

2003-2016 : collaboratrice libérale puis avocate associée de la SCP LESAGE ORAIN PAGE VARIN CAMUS-ALEO (Nantes)

Novembre 2016-juin 2018 : Collaboratrice libérale du Cabinet Publi-Juris

Enseignements et formations : 

Formations auprès de l’Association des Maires de France (AMF) (Contentieux de l’urbanisme- urbanisme commercial),

Vacataire à la Faculté de Nantes (Droit de l’urbanisme- Master 2 Droit des Opérations Immobilières)

Professeur à l’Institut de la Construction et de l’Habitation (ICH)  (urbanisme/ Urbanisme Commercial)

Vacataire à la Faculté de POITIERS (Droit de l’Urbanisme Commercial – Master II Droit de la construction et de l’Urbanisme)

Domaines de compétences : 

Assiste et conseille au quotidien des collectivités de toutes tailles, des entreprises chargées d’une mission de service public, des promoteurs et des enseignes dans les domaines suivants :

  • Urbanisme
  • Urbanisme commercial
  • Aménagement
  • Expropriation/ préemption
  • Droit pénal de l’urbanisme

Présence du Cabinet d’avocats Maudet-Camus au Salon du Rétail et de l’Immobilier Commercial (#Siec19)

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Céline CAMUS, Avocate au Barreau de Nantes et Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme, sera présente lors de la quinzième édition du Salon du Retail et de l’Immobilier Commercial (Siec) qui se tiendra au parc des Expositions – Porte de Versailles les 5 et 6 juin.

Sous l’égide du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) qui fête cette année ses 50 ans, le Siec est l’événement incontournable des dirigeants français et européens de l’industrie de l’Immobilier Commercial et du Retail !

Pour la contacter : ccamus@seban.preprodkalelia.com

 

 

 

Droit pénal de l’urbanisme : liquidation de l’astreinte et remise en état des lieux

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Le constructeur qui s’affranchit des règles d’urbanisme s’expose à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage.

La remise en état est en effet la question la plus délicate puisqu’il s’agit ni plus ni moins que de faire procéder à la démolition de l’ensemble du bâtiment existant lequel a été reconstruit en méconnaissance du permis de construire octroyé par Ville.

Cette mesure présente un caractère réel et ne sanctionne donc pas une culpabilité personnelle.

De ce chef elle serait donc opposable à l’acquéreur des constructions en cas de revente du bien.

La démolition est susceptible d’être poursuivie pendant 30 ans.

L’article L.480-9 du Code de l’urbanisme permet au maire ou au préfet de procéder, dès l’expiration du délai imparti par le juge, à l’exécution d’office des mesures de restitution, aux frais du bénéficiaire des travaux.

Cet article dispose en effet que :

« Si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol. »

Le Maire ou le Préfet ne sont donc pas en situation de compétence liée en ce qui concerne la démolition de l’ouvrage.

Si la démolition est décidée, aucune autorisation supplémentaire ne sera requise notamment pour pénétrer dans les lieux sous réserve que la démolition ne porte pas atteinte à des droits acquis par des tiers et notamment des locataires ou occupants.

L’article L.480-9 précité impose la saisine du juge judiciaire uniquement si la mesure porte atteinte à des droits acquis par des tiers :

« Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l’alinéa précédent qu’après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants. » 

Préalablement à l’engagement de travaux de démolition la personne publique peut décider de faire liquider l’astreinte prononcée par le juge pénal.

L’article L.480-8 du code de l’urbanisme prévoit sur ce point que :

« Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement. »

Il appartient donc au Maire en sa qualité d’agent de l’Etat de liquider l’astreinte au moyen d’un titre exécutoire.

S’il s’y estime fondé le débiteur de l’obligation de payer pourra contester la liquidation devant la juridiction qui a prononcé l’astreinte.

Voir notamment en ce sens :

« que la créance d’une commune en liquidation du produit d’une astreinte assortissant l’arrêt de la chambre correctionnelle d’une cour d’appel condamnant un prévenu à une amende pour infraction aux règles de l’urbanisme et lui ordonnant la démolition des ouvrages édifiés irrégulièrement, trouve son fondement dans la condamnation, pénale et civile, prononcée par la juridiction répressive, le contentieux du recouvrement de l’astreinte prononcée ressortissant ainsi aux juridictions répressives, la cour d’appel a méconnu les textes susvisés ; » (Cass. Crim., 24 mars 2015, n°14-84300)

Une fois liquidée la collectivité pourra demander qu’une nouvelle astreinte soit fixée en saisissant le Procureur pour qu’il requiert en ce sens.

L’article L.480-7 du Code de l’urbanisme dispose en effet que :

« Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.»

 

Jérôme MAUDET

Avocat