Droit des collectivités : pouvoirs du maire et obligation de ravalement des immeubles bâtis

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L’article L.132-1 du Code de la Construction et de l’Habitation :

« Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté.

Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale. »

L’article L.132-3 du même Code prévoit que :

« Si, dans les six mois de l’injonction qui lui est faite en application de l’article L. 132-1, le propriétaire n’a pas entrepris les travaux qu’il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire.

L’arrêté visé à l’alinéa ci-dessus est notifié au propriétaire avec sommation d’avoir à effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine et qui ne peut excéder un an.

Si l’immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Enfin, l’article L 132-5 dudit Code précise que :

 « Dans le cas où les travaux n’ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation délivrée en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d’office, aux frais du propriétaire.

Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière d’impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme en matière d’impôts directs. »

Il résulte de ces dispositions que le maire après arrêté de mise en demeure demeuré infructueux a la possibilité de saisir le juge des référés du Tribunal de Grande instance territorialement compétent afin d’obtenir de celui-ci qu’il constate que les travaux de ravalement incombant au propriétaire n’ont pas été exécutés dans le délai qui lui était imparti.

Le juge des référés pourra également autoriser la commune représentée par son Maire, à faire exécuter d’office lesdits travaux aux frais du propriétaire.

Le montant des frais devra toutefois être avancé par la commune et laquelle pourra ensuite recouvrer lesdits frais comme en matière d’impôts directs.

Jérôme MAUDET

Avocat

Droit des collectivités : la procédure d’abandon manifeste

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Aux termes de l’article L.2243-1 du Code général des collectivités territoriales :

 « Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire, à la demande du conseil municipal, engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste.

La procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ne peut être mise en œuvre qu’à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune. »

 L’article L.2243-2 du même Code précise que :

 « Le maire constate, par procès-verbal provisoire, l’abandon manifeste d’une parcelle, après qu’il a été procédé à la détermination de celle-ci ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés. Ce procès-verbal détermine la nature des travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon.

Le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés ; il fait l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. En outre, le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés ; à peine de nullité, cette notification reproduit intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4. Si l’un des propriétaires, titulaires de droits réels ou autres intéressés n’a pu être identifié ou si son domicile n’est pas connu, la notification le concernant est valablement faite à la mairie. »

 La procédure de déclaration d’abandon manifeste d’un édifice a pour objet de protéger et de sauvegarder l’environnement et l’esthétique en agglomération.

 Elle vise principalement à inciter le propriétaire à effectuer une remise en état de son bien pour ne pas être exproprié et permet à défaut de travaux d’obtenir l’expropriation de l’immeuble au profit de la commune qui sera tenue de l’utiliser dans un but d’intérêt public.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au seul conseil municipal d’autoriser le Maire à engager la procédure de déclaration d’abandon manifeste dans un but d’intérêt général.

La constatation de l’état d’abandon de l’immeuble par un homme de l’art, tout comme l’échec des procédures menées jusqu’ici me paraissent de nature à justifier l’existence d’un intérêt légitime de la commune quant à la mise en œuvre de cette procédure.

Ce n’est en revanche pas au Conseil municipal de décrire les travaux à réaliser.

Celui-ci devra en effet se borner à constater l’état d’abandon et autoriser le Maire à engager la procédure pour y mettre un terme dans un but d’intérêt général.

Une fois habilité par son conseil municipal c’est au Maire qu’il reviendra d’établir un procès-verbal provisoire constatant l’abandon manifeste de l’immeuble.

Cet arrêté provisoire, devra être particulièrement circonstancié et devra notamment décrire la nature des travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon.

Dans cette perspective, ledit procès-verbal provisoire devra s’appuyer sur les conclusions d’un homme de l’art l’expert missionné par la commune.

Il a ainsi été jugé qu’un maire en se bornant à affirmer dans le procès-verbal provisoire constatant l’état d’abandon manifeste d’une parcelle que le terrain considéré est en friche et servait d’entrepôt pour des matériaux usagés, n’établit pas, comme il en a la charge, que ce terrain se trouvait effectivement en état d’abandon manifeste. (TA Orléans, 16 févr. 1993, Bissonet c/ Cne Saint-Gondon : Juris-Data n° 1993-042528).

Les mesures préconisées par le procès-verbal devront avoir pour finalité de mettre fin à l’état d’abandon de l’immeuble afin de lui permettre de remplir sa vocation à savoir l’habitation ou éventuellement l’exploitation à des fins de commerce si tel est le cas.

Les procès-verbaux définitifs et provisoires constituent au sens de la jurisprudence des mesures préparatoires dont la légalité ne peut être remise en cause qu’à l’appui d’un recours dirigé contre la décision du Conseil municipal :

« Considérant qu’il résulte de l’ensemble des dispositions précitées du code général des collectivités territoriales que les procès-verbaux provisoires et les procès-verbaux définitifs par lesquels le maire constate l’état d’abandon manifeste d’une parcelle, ne constituent que de simples mesures préparatoires à la décision éventuelle du conseil municipal de déclarer cette parcelle en l’état d’abandon manifeste et de procéder à son expropriation ; que ces procès-verbaux ne portent par eux-mêmes aucune atteinte directe au droit de propriété de leurs destinataires, garanti par le premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; que les irrégularités dont ils seraient entachés ne peuvent être invoquées qu’à l’appui des recours dirigés contre la décision du conseil municipal, une fois cette dernière intervenue ; que par suite, Mme A n’est pas fondée à se plaindre que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à l’annulation des procès-verbaux provisoire et définitif d’abandon manifeste de la parcelle lui appartenant située rue Voltaire à Pierre-Bénite ; » (CAA Lyon, 21 octobre 2010, N° 09LY01036)

Voir également en ce sens :

« Considérant qu’il résulte de l’ensemble des dispositions précitées du code général des collectivités territoriales que les procès-verbaux provisoires et les procès-verbaux définitifs par lesquels le maire constate l’état d’abandon manifeste d’une parcelle, ne constituent que de simples mesures préparatoires à la décision éventuelle du conseil municipal de déclarer cette parcelle en l’état d’abandon manifeste et de procéder à son expropriation ; que ces procès-verbaux ne portent par eux-mêmes aucune atteinte directe au droit de propriété de leurs destinataires, garanti par le premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; que les irrégularités dont ils seraient entachés ne peuvent être invoquées qu’à l’appui des recours dirigés contre la décision du conseil municipal une fois cette dernière intervenue ; que par suite, la société BELLEGINGSMATTSCHAPIJJ BELENSAS BV n’est pas fondée à soutenir que les arrêts attaqués sont entachés d’irrégularité pour avoir rejeté à tort comme irrecevables ses conclusions tendant à l’annulation des procès-verbaux provisoire et définitif d’abandon manifeste de la parcelle lui appartenant située rue Oudinot à Paris ; » (CE, 18 février 2009, N° 301466)

Ce n’est donc que dans l’hypothèse où le Conseil municipal viendrait à déclarer l’immeuble en état d’abandon manifeste que le propriétaire peut s’il s’y estime fondé, contester la régularité des procès-verbaux.

S’agissant des délais, l’article L.2243-3 dispose sur ce point que :

« A l’issue d’un délai de six mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications prévues à l’article L. 2243-2, le maire constate par un procès-verbal définitif l’état d’abandon manifeste de la parcelle ; ce procès-verbal est tenu à la disposition du public. Le maire saisit le conseil municipal qui décide s’il y a lieu de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et d’en poursuivre l’expropriation … »

Si le Conseil municipal venait à constater l’état d’abandon manifeste la commune pourra alors poursuivre l’expropriation dans les conditions prévues à l’article L.2243-4 du Code général des collectivités territoriales.

Jérôme MAUDET

Avocat

Collectivités territoriales : Obligations du maire en matière de police du bruit

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Au titre de ses pouvoirs de police générale, le maire a l’obligation d’assurer le bon ordre, la tranquillité et la salubrité publiques.

Selon la jurisprudence, il s’agit d’une obligation de moyen qui impose à l’autorité de police administrative de tout mettre en oeuvre pour garantir ou rétablir l’ordre public par des dispositions matérielles de nature à faire cesser les troubles invoqués.

Livrée à l’appréciation du juge, cette obligation s’apprécie, notamment, en fonction de la taille de la collectivité.

Cette obligation est satisfaite lorsque l’autorité a édicté des « mesures appropriées » à une situation :

« Considérant qu’il résulte de l’instruction que les manifestations organisées dans le foyer rural situé à proximité immédiate de la maison de M. Lagrange à Montcourt-Fromonville (Seine-et-Marne) ont, à de nombreuses reprises au cours des années 1978 et 1979, entraîné des bruits de nature, en raison de leur caractère excessif et du fait qu’ils se sont prolongés tard dans la nuit, à porter gravement atteinte à la tranquillité et au repos nocturne de l’intéressé ; que les autorités de police municipale, informées de cette situation par les plaintes de M. Lagrange, n’ont pas pris les mesures appropriées pour mettre fin aux troubles qui en résultaient ; que, dans les circonstances de l’espèce, leur carence a présenté le caractère d’une faute lourde de nature à engager la responsabilité de la commune ; qu’en fixant à 10 000 F le montant de l’indemnité due à ce titre à M. Lagrange les premiers juges ont fait une exacte appréciation du préjudice subi par l’intéressé ;

que les mesures prises par le maire à la suite du jugement du tribunal administratif ont eu pour effet de faire cesser à partir de 22 heures les bruits provenant du foyer communal ; que M. Lagrange n’est ainsi pas fondé à soutenir, par des conclusions incidentes, que son préjudice se serait aggravé depuis le jugement du tribunal administratif ; que, par suite, tant les conclusions de la requête de la commune que les conclusions incidentes de M. Lagrange tendant à une augmentation des sommes qui lui ont été allouées par les premiers juges doivent être rejetées » (CE, 17 mars 1989, Commune de Montcourt-Fromonville, Rec. 1989 p.513 et 914.)

Les mesures de police doivent être adaptées et proportionnées aux risques de trouble à l’ordre public.

Aussi, l’illégalité du refus d’agir s’apprécie à la lumière de la gravité du péril et n’est constatée que si l’autorité n’ordonne pas les « mesures indispensables » :

« Considérant que le refus opposé par un maire à une demande tendant à ce qu’il fasse usage des pouvoirs de police que lui confère le code des communes n’est entaché d’illégalité que dans le cas où, en raison de la gravité du péril résultant d’une situation particulièrement dangereuse pour le bon ordre, la sécurité ou la salubrité publique, cette autorité, en n’ordonnant pas les mesures indispensables pour faire cesser ce péril grave, méconnaît ses obligations légales ; « CE, 19 avril 1989, Kerlo, RDP 1990 p.911, DA 1989 comm. n° 292 ».

La jurisprudence distingue ainsi deux obligations pesant sur les communes dans l’exercice de ses pouvoirs de police par le maire :

 » si les mesures édictées puis exécutées de ce chef n’ont pu empêcher que des dommages surviennent au printemps de l’année 1985 aux cultures de M. DELAVALLADE, la commune ne peut être pour autant regardée comme ayant commis une faute simple, au regard de la finalité de la police municipale, dans l’édiction de mesures appropriées aux « événements fâcheux » qui pourraient être occasionnés par la divagation de pigeons ou une faute lourde dans l’exécution de ces mesures ; » (CE section, 4 décembre 1995, DELEVALLADE, n°133880).

Il pèse donc sur les communes une obligation de résultat relevant du régime de la faute simple pour ce qui concerne l’obligation d’édicter des mesures juridiques.

Les collectivités ont, en revanche, une simple obligation de moyen relevant du régime de la faute lourde quant à la prise de mesures matérielles pour exécuter ces mesures de réglementation.

Il résulte en effet d’une jurisprudence constante que seule une faute lourde est de nature à engager la responsabilité d’une commune en matière de tranquillité publique :

« Considérant que Mme VIRMAUX recherche la responsabilité de la ville de Paris à raison des troubles dans ses conditions d’existence subis en 1978 et 1979 et de la dépréciation de son appartement sis 251 rue Saint-Denis à Paris, résultant de la présence de prostituées et de proxénètes sur la voie publique à proximité de l’entrée de son immeuble;

Considérant que la responsabilité ainsi recherchée ne peut être engagée que s’il peut être relevé une faute lourde à l’encontre des services de police dépendant de la préfecture de police dans l’exercice de leur mission tendant à réprimer les atteintes à la tranquillité publique ;

Considérant qu’il résulte de l’instruction qu’en 1978 et 1979, les services de police ont procédé à un grand nombre d’interpellations dans la rue Saint-Denis et spécialement aux abords immédiats de l’immeuble de Mme VIRMAUX, dans lesquels, à la suite des doléances de celle-ci, il a été procédé à une surveillance particulière ; qu’en exerçant ces actions, alors même qu’elles n’ont pas suffi à supprimer toute activité de racolage, les services de la préfecture de police n’ont commis aucune faute lourde ; que, dès lors, Mme VIRMAUX n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté sa demande d’indemnité » (CE, 8 avril 1987, Virmaux c/ Ville de Paris, Rec. 1987 p.140)

Et, en particulier, en matière de nuisances nocturnes dues à un débit de boisson :

« Considérant, d’une part, qu’il incombait au maire de Vaux-Sur-Mer, en charge en vertu de l’article 97 du Code de l’administration communale, de la police municipale et de l’exécution des actes de l’autorité supérieure qui y sont relatifs de prendre les mesures appropriées pour empêcher sur le territoire de sa commune, les bruits excessifs de nature à troubler le repos et la tranquillité des habitants et d’assurer l’observation de la réglementation édictée à cet effet et résultant notamment de l’arrêté du préfet de la CHARENTE-MARITIME, en date du 21 MARS 1960, modifié par les arrêtés des 28 mars 1961 et 22 avril 1963. Que s’il est constant que l’exploitation de l’établissement dénommé « Love-Love » sur la plage de Nauzan, dans le voisinage de la villa dont le sieur Latty est propriétaire indivis sur le territoire de la commune a, en raison du bruit qu’elle a provoqué notamment au cours des mois de juillet et août 1972, porté atteinte à la tranquillité et au repos nocturne du sieur Latty, il ne résulte pas de l’instruction que l’insuffisance des mesures prises par le maire pour assurer le respect de la réglementation préfectorale par l’exploitante de l’établissement qui bénéficiait d’une autorisation d’ouverture jusqu’à 4 heures du matin délivrée par l’autorité préfectorale, ait eu, dans les circonstances de l’espèce, le caractère d’une faute lourde de nature à engager la responsabilité de la commune » (CE, 23 juin 1976, Latty c/ Commune de Vaux-sur-Mer, RDP 1997 p.865).

Jérôme MAUDET

avocat au barreau de Nantes